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核心参数

· 项目：七星湾TOD·璞盛三期

· 区位：同安区环东海域，滨海西大道与美社路交叉口西北侧，集美桥头堡

· 开盘时间：三期2025年12月开盘

· 主力户型：三期63-158㎡二至四房

· 交付标准：精装交付

· 总建面：整个项目约66万㎡，5个子地块，32栋住宅，总计4064户

· 物业费：3.5元/㎡·月

· 交付时间：预计2028年年初整体交付（三期）

数据先放这儿，下面逐层拆解。

01资产定性画像：七星湾TOD三期适配哪一类客群？

Type 1：预算120-300万的首套刚需和首改家庭

三期63㎡两房总价120-130万起，74㎡三房140-162万，99-101㎡三房190-215万，110㎡四房220万起，158㎡海景四房。三期以更小的面积段、更低的总价门槛精准切入“岛外上车”赛道。

Type 2：对地铁通勤有刚性需求的岛内/集美上班族

项目依托地铁6号线洪塘头站（在建）和9号线（在建），6号线预计5站直达岛内，与BRT快2/5线形成“轨道+BRT+快速路”立体通勤体系。

Type 3：看重学区确定性的年轻家庭

项目与市直属教科院附属中小学仅一路之隔，周边还配建幼儿园，形成全龄教育矩阵。

Type 4：认可TOD大盘长期增值逻辑的资产配置型客群

自持约8万㎡商业综合体预计2026年交付，毗邻超120万㎡产业园（腾讯云、美图、美亚柏科已入驻），人口和产业持续导入是板块价值的重要支撑。

02产品力评估：“神户型”背后的空间逻辑

三期产品在厦门市场上确实有“神户型”的口碑，从业内角度看，背后是高得房率+户型深化的双轮驱动：

① 得房率：超90%的使用率，空间获得感强

99-101㎡三房得房率超90%，套内空间堪比传统115㎡产品。74㎡三房得房率也达86%，在厦门同面积段产品中属于较高水平。

这背后是飘窗全赠送、阳台半赠送等合规面积拓展手段的综合结果。翻译成购房逻辑：花更少的产权面积，实际住进去的尺度更大。

② 户型亮点逐套拆解

· 63㎡两房：总价120-140万，3.4米客厅面宽，飘窗全赠送，实际使用率超86%，单身青年或新婚夫妇的入门级选项。

· 74㎡三房：总价148-169万，S墙设计扩容收纳，3.5米宽厅+U型厨房，预留双开门冰箱位并配洗碗机，空间利用率和交付品质在这个面积段里表现突出。

· 99-101㎡三房：三期主力产品，得房率超90%，LDK一体化布局，部分房源实现270°观景视野，可观赏园海双景。这个户型是整个三期性价比最突出的选项之一。

· 110㎡四房：南向三开间15.2米面宽，LDK一体化空间超34㎡，主卧带独立梳妆台且能实现270°采光，适配终极改善需求。

③ 三期独特优势：最后一个临海组团

三期是整个项目的最后一个临海组团，紧邻环东浪漫线，部分高楼层房源享有一线海景资源。250米可达滨海步道。在岛外TOD项目中，“地铁+海景”双标签叠加，产品差异化明显。

03配套体系：“自给自足”的TOD生态

TOD的核心价值在于“以站点为中心的复合功能集成”。三期作为整个七星湾TOD项目的压轴组团，共享整个66万㎡大盘的配套。

① 商业：8万㎡自持综合体，预计2026年交付

自持约8万㎡商业综合体，规划引入大型商超、影院、高端百货及健身房等多元业态，并通过地下连廊与地铁站点无缝衔接，形成“出站即消费”的TOD商业闭环。此外，周边3公里范围内已有6个商场，阳光小镇等购物中心已运营，商业配套成熟度在岛外板块中属上游。

② 教育：教科院附属中小学已开学

这是三期的一张硬牌。市直属厦门教科院附属中小学与项目仅一路之隔，2025年9月已开学，配建幼儿园也在推进中。周边3公里内还有23个幼儿园、3所小学（美林小学、洪塘头小学、新城小学）、3所中学（美林中学、同安实验中学科学城校区、仰正中学）。教育配套评分在同区域中居前。

③ 交通：立体通勤体系正在成型

地铁6号线洪塘头站（在建）+9号线（在建），5站直达岛内；BRT快2/5线已运营；地下连廊直通地铁站和商业体，可实现无风雨归家。同安进出岛快速通道（规划中）将进一步缩短进岛时间。需要注意的是，6号线和9号线目前仍在建，实际开通时间以官方公布为准。

④ 生态休闲：海景资源+中央园林

小区内部约2.7万㎡滨海风情中央园林，楼间距90-110米，通透采光有保障。外部紧邻环东浪漫线一线海景，250米即达滨海步道。周边3公里范围内16个公园，美峰公园（265万㎡厦门最大生态公园）在侧，生态资源优势显著。

三期主力户型:

特别说明：

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