启德成黑马!新盘内地买家占45%,中九龙干线通车后要涨

当湾仔新盘出现 33 人争抢 1 套的盛况，恒地 Woodis 项目超额认购 12 倍的数据刷屏楼市，这个香港传统核心区的小户型，正以 “一票难求” 的姿态印证着市场热度。2025 年港岛区小户型租金年涨 9%、空置率跌至 2.1% 的背景下，湾仔 278-398 平方呎（约 26-37 平方米）的迷你单位，既吸引着金融从业者抢驻通勤圈，也成为投资者眼中的 “现金奶牛”。这场疯抢绝非偶然，而是供应断层、政策红利与需求爆发的必然结果。

供应端的 “极度稀缺”，是小户型引爆抢房潮的根本前提。湾仔的土地稀缺性早已刻入基因，2023 至 2025 年港岛区新增住宅仅 1.2 万套，其中 30-50 平方米小户型占比不足 20%，而湾仔更是连续数年陷入新盘断档。坚尼地道 33 号作为区域近年最大型新盘，仅提供 71 个单位，相较于 2021 年 EIGHT STAR STREET 的 37 伙、去年 ONE WOOD ROAD 的 42 伙，已是 “放量供应” 却仍杯水车薪。更关键的是，开发商为追求利润，更倾向于在核心区打造大平层豪宅 ——2024 年港岛新建住宅中，100 平方米以上户型占比达 45%，进一步挤压了小户型的生存空间。这种 “僧多粥少” 的格局，让湾仔新盘一出便成 “香饽饽”，Woodis 项目 60% 买家来自港岛本地，不少人是等待多年的改善型客群。

政策红利的精准赋能，激活了跨境与人才购房需求。2024 年 “撤辣” 政策落地后，非本地买家印花税降至 4.25%，一套 800 万港元的小户型税费从 120 万骤减至 34 万，直接降低了内地买家的入场门槛。更具冲击力的是人才政策的联动效应：截至 2025 年 7 月，香港人才引进计划已获批 29 万宗，19.6 万新居民抵港，其中 60% 选择在港岛区就业生活。这些以 30-45 岁金融、科技从业者为主的群体，年收入普遍超 50 万港元，对 “步行 10 分钟到写字楼” 的通勤需求极为迫切 —— 湾仔毗邻中环金融街，从 SPRING GARDEN 项目到国际投行仅需 8 分钟，即便租金溢价 20% 仍供不应求。数据显示，“高才通” 人群在湾仔的购房转化率已达 41%，远超全港平均水平，他们更青睐 300 万 - 800 万港元的小户型，既适配单身或小家庭居住，又符合预算预期。

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“租金高回报 + 资产抗跌性” 的双重属性，让小户型成为投资优选。2025 年港股恒生指数全年回报率仅 2.3%，而湾仔小户型租金却走出独立行情：35 平方呎单位月租普遍涨至 3.8 万港元，年涨幅达 18.7%，部分优质标的回报率突破 7%。以 SPRING GARDEN 的 278 平方呎一房单位为例，总价约 730 万港元，按 1.8% 的按揭利率计算，月供约 2.1 万港元，而当前月租可达 2.6 万港元，轻松实现 “以租养贷” 还有盈余。对投资者而言，这种 “低投入 + 稳现金流” 的组合极具吸引力，尤其是港元资产的避险属性，让内地买家占比逐步攀升 —— 湾仔二手小户型中，普通话拼音买家占比已从 2024 年的 28% 升至今年的 36%。更关键的是核心区资产的抗跌性，过去五年湾仔小户型年均涨幅 6.8%，即便楼市调整期仍能保持稳中有升，成为穿越周期的 “硬通货”。

教育与配套的叠加溢价，进一步放大了小户型的吸引力。湾仔隶属全港四大名校网之一的 12 校网，涵盖玛利曼小学、圣保禄天主教小学等 Band 1 院校，85% 毕业生可直升直属中学。这种教育资源让小户型产生 “学区溢价”，部分校网内单位较周边非校网物业贵 15%-20%，仍吸引大量跨境陪读家庭。同时，湾仔的成熟配套无可替代：铜锣湾商圈步行可达，港铁金钟站 10 分钟衔接香港站，会展中心、艺术中心等文化地标环伺，这种 “商业 + 交通 + 文化” 的高密度配套，是新兴区域难以复制的优势。对自住客而言，小户型虽面积有限，却能 “以小换优” 抢占核心资源，性价比远超偏远区域的大户型。

精准择筹湾仔小户型，需瞄准三大核心要素。首先是 “通勤半径”，港铁沿线或步行 10 分钟内可达核心商圈的单位最具流动性，如 Woodis 项目因毗邻湾仔站，认购率较同区域非地铁盘高出 40%；其次是 “校网属性”，12 校网内的小户型抗跌性更强，SPRING GARDEN 这类带名校名额的项目成交周期仅 7 天；最后是 “租金流动性”，避免选择无窗、暗厨等缺陷户型，这类单位空置期可能长达 3 个月以上。需警惕的是楼龄超 40 年的老旧唐楼，虽价格低廉，但缺乏电梯与物业管理，升值潜力有限。

当 33 人抢 1 套的热度遇上 9% 的租金涨幅，当人才需求撞上供应断层，湾仔核心区小户型的火爆，本质是 “稀缺资源 + 政策红利 + 资产属性” 的三重共振。戴德梁行预测，2026 年港岛核心区小户型价格将再涨 8%，当前正是政策窗口期与价值洼地的重叠期。若想了解具体楼盘的认购门槛、租金测算或校网详情，欢迎随时告知需求，我将为你提供定制化参考。

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