2025 年香港房地产市场分析:从历史复盘到未来展望

回顾香港房地产市场的发展历程，犹如翻开一部跌宕起伏的经济史书。自上世纪中期起，随着香港经济的腾飞，房地产市场便踏上了持续上扬的轨迹。在过去的几十年间，香港房价总体呈现出长期上涨的趋势，即便期间经历过多次全球性经济危机与地区性金融动荡，房地产市场在短暂调整后，总能迅速反弹并创下新高。然而，自 2021 年 9 月起，香港房地产市场遭遇了重大转折，私人住宅售价指数从高位 398.1 点持续下跌，至 2024 年 11 月已跌至 290.9 点，近乎回到 2016 年 8 月的水平，累计跌幅近 30% ，这一轮调整周期之长、幅度之大，令市场各方深感震撼。

进入 2025 年，香港房地产市场呈现出复杂的态势。从成交量来看，2025 年上半年，香港房地产市场的交投活跃度逐步回升。尤其是第二季度，每月平均成交数字增至约 5600 宗，较第一季度按季上升约 37% 。7 月份，送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共 7212 份，较去年同期增长 37.1%；其中住宅楼宇买卖合约数目达 5766 份，同比增长 54.8%。一手市场成交表现亮眼，连续 6 个月单月成交超过千宗水平，5 月录得约 2300 宗，6 月约 1500 宗，7 月约 2025 宗，7 月更是今年以来第 3 个成交量突破 2000 宗的月份。二手市场也在逐步回暖，尽管年初受节假日及市场观望情绪影响，1 月住宅楼宇买卖合约登记宗数及金额齐跌，但随着市场信心的恢复，后续月份成交情况有所改善。

价格方面同样出现积极变化。香港特区政府差饷物业估价署数据显示，2025 年 6 月份香港私人住宅售价指数按月微升 0.03%，已连升 3 个月，带动上半年房价跌幅收窄至 0.86%。租金方面，6 月份私人住宅租金指数按月升约 0.31%，连续 7 个月上升，上半年累升 1.61%。

促使市场出现这些变化的因素是多方面的。利率环境的改善是关键因素之一。5 月份以来，香港银行同业拆息（HIBOR）大幅回落并持续维持相对低位，截至 8 月 4 日，与楼宇按揭关联密切的一个月拆息报 1.73% ，这使得香港房贷按揭利率降至 2% 左右，极大地降低了购房成本，有力地支持了购房需求的释放。

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人才流入也为市场注入了活力。香港特区政府推出的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等，吸引了大量人才赴港。截至 2024 年底，高才通计划已吸引超过 7.5 万名高端人才与家人抵港。这些新增人口带来了旺盛的租赁和购房需求，推动租金持续上涨，也吸引了以投资为目的的买家进场，提升了市场交易活跃度。

政策调整同样发挥了重要作用。香港特区政府全面 “撤辣”，撤销一系列防止楼市过热的限制举措，大幅降低了非本地买家住宅物业交易相关印花税。这一政策效应持续释放，内地购房者在港购房活跃度显著提升。据美联物业研究中心统计，6 月份内地买家在香港一手、二手住宅市场的注册量共 1237 宗，按月上升约 21.9%；涉及金额约 110 亿港元，按月升约 14.4%，宗数与金额同步创下 7 个月来高位。

展望 2025 年下半年，香港房地产市场有望延续回暖态势。若美联储今年降息，将进一步带动香港银行同业拆息下行，刺激住宅物业市场成交量保持活跃。不过，市场也并非毫无挑战。一方面，尽管房价和成交量有所回升，但部分区域仍存在一定的库存压力，尤其是已落成未销售的新楼库存问题仍需时间消化。另一方面，全球经济形势的不确定性、香港本地失业率的变化等因素，也可能对房地产市场的复苏步伐产生影响。

对于投资者和购房者而言，当下香港房地产市场虽存在机遇，但也需谨慎把握。在选择投资或购置房产时，应充分考虑自身需求和风险承受能力，深入研究不同区域的发展潜力、配套设施以及市场供需情况，做出理性决策。 总体来看，2025 年香港房地产市场正处于关键的转折期，在多重利好因素的支撑下，市场有望逐步走出前几年的低迷，实现量价的稳步回升，但过程中仍需密切关注各类风险因素的变化。

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