香港跑马地住宅租金比例解析:户型差异、地段影响与租赁市场特点

香港跑马地的房子租金比例大概多少？可能很多人对跑马地的印象还停留在 “赛马场”，但其实这里是香港岛核心区里兼具 “烟火气” 和 “高端感” 的居住区，租金水平虽然比不上山顶、浅水湾，但比同属香港岛的柴湾、筲箕湾高不少，而且不同户型、不同地段的租金比例差异很有讲究，今天咱们就把这些说透，不管是想在这租房自住，还是考虑投资收租，都能有清晰的参考。

首先得明确，“租金比例” 咱们主要看两个维度：一是 “租金单价”（每平方英尺每月多少钱），二是 “租金回报率”（年租金 ÷ 房产总价），这两个数据能更直观反映跑马地租赁市场的真实情况。先从跑马地的整体定位说起，它位于香港岛湾仔区，北边挨着铜锣湾，南边接黄竹坑，步行到铜锣湾时代广场只要 15 分钟，坐地铁到中环也才 10 分钟，这种 “近核心区” 的区位，加上周边有跑马地马场、皇后大道东商业街，让这里的居住氛围既便利又舒适，吸引了不少中高端租客，比如外资企业高管、律师、医生，还有在铜锣湾、中环上班的高薪白领。

先说说 “租金单价”，跑马地的房源主要分三类：旧式唐楼、中小型屋苑、高端豪宅，这三类的租金单价差异很明显。最常见的是中小型屋苑，比如 “跑马地花园”“景光花园”，这类小区楼龄大多在 20-30 年，户型以实用面积 40-70 平方英尺（约 37-65 平方米）的一房、两房为主，租金单价大概在每平方英尺 60-80 港元。举个例子，一套实用面积 50 平方英尺（约 46 平方米）的一房一厅，每月租金大概 3 万 - 4 万港元；实用面积 70 平方英尺（约 65 平方米）的两房，每月租金大概 4.2 万 - 5.6 万港元。这类房源是跑马地租赁市场的 “主力”，因为户型适中、配套成熟，小区里有便利店、健身房，步行 5 分钟能到跑马地地铁站（东铁线），很受高薪白领青睐。

再看高端豪宅，比如 “比华利山别墅”“礼顿山 1 号”，这些是跑马地的顶级住宅，楼龄新（大多 10 年以内）、安保严密，户型以实用面积 100-150 平方英尺（约 93-139 平方米）的三房、四房为主，部分房源带私人花园或露台，能看到马场景观或部分海景，租金单价能达到每平方英尺 90-120 港元。比如一套实用面积 120 平方英尺（约 111 平方米）的三房，每月租金大概 10.8 万 - 14.4 万港元，租客多是外资企业高管或家庭租客，他们更看重小区的私密性和居住品质，对租金敏感度较低。

还有旧式唐楼，比如跑马地成和道、毓秀街周边的老楼，楼龄大多 40 年以上，没有电梯，户型偏小，实用面积多在 30-50 平方英尺（约 28-46 平方米），租金单价相对低一些，大概每平方英尺 50-70 港元，一套 35 平方英尺（约 33 平方米）的开放式公寓，每月租金大概 1.75 万 - 2.45 万港元。这类房源的租客主要是刚毕业的年轻人或预算有限的单身白领，虽然居住条件不如屋苑，但胜在位置核心，步行到铜锣湾上班只要 10 分钟，通勤优势很明显。

接下来重点说说 “租金回报率”，这是投资客最关心的指标。跑马地的房产总价不低，中小型屋苑的单价大概每平方英尺 1.8 万 - 2.5 万港元，一套 70 平方英尺（约 65 平方米）的两房，总价大概 1260 万 - 1750 万港元，年租金按 5 万港元 / 月算（60 万港元 / 年），租金回报率大概 3.4%-4.8%；高端豪宅的单价大概每平方英尺 3 万 - 4 万港元，一套 120 平方英尺（约 111 平方米）的三房，总价大概 3600 万 - 4800 万港元，年租金按 12 万港元 / 月算（144 万港元 / 年），租金回报率大概 3%-4%；旧式唐楼的单价大概每平方英尺 1.5 万 - 1.8 万港元，一套 35 平方英尺（约 33 平方米）的开放式公寓，总价大概 525 万 - 630 万港元，年租金按 2 万港元 / 月算（24 万港元 / 年），租金回报率大概 3.8%-4.6%。

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这里要给大家分享一个独特见解：跑马地的租金市场有个 “抗跌又稳涨” 的特点，原因在于它的 “租客结构稳定” 和 “供应稀缺”。首先，租客里有不少是外资企业员工，这些企业的租房预算受市场波动影响小，比如金融、法律行业的租客，就算经济下行，公司也会维持一定的住房补贴，所以跑马地的租金很少出现大幅下跌，比如 2022 年香港整体租金下跌 5%-8%，但跑马地中小型屋苑的租金只跌了 2%-3%，很快就恢复了上涨；其次，跑马地的住宅用地很少，近几年几乎没有新楼盘推出，现有房源大多是老小区，供应稀缺，而需求一直稳定，尤其是一房、两房的小户型，常年处于 “供不应求” 的状态，很多租客需要排队等房源，这也让跑马地的租金能保持稳定增长，年均涨幅大概 3%-5%，比香港整体租赁市场的 2%-3% 高不少。

另外，跑马地的租金还有个 “景观溢价” 的小规律，靠近马场的房源比远离马场的贵 10%-15%。比如同样是实用面积 50 平方英尺（约 46 平方米）的一房，“跑马地花园” 靠近马场的单位，每月租金 4 万港元，而小区另一侧远离马场的单位，租金大概 3.5 万港元，差价 5000 港元。不过这种 “景观溢价” 主要体现在赛马季（每年 9 月到次年 7 月），非赛马季时差价会缩小到 5%-8%，因为赛马季时部分租客喜欢看赛马，愿意为景观多付钱，这也是跑马地租赁市场独有的特点。

还要给大家提个醒，在跑马地租房或投资，有两个点要注意。一是 “楼龄与居住成本”，旧式唐楼虽然租金回报率高，但没有电梯，居住体验差，而且维护成本高，比如水管、电路容易出问题，租客投诉率相对高，适合短期投资；而中小型屋苑虽然租金单价稍低，但楼龄适中、管理规范，租客稳定性强，很多租客会租 3-5 年，适合长期投资。二是 “租赁旺季”，跑马地的租赁旺季在每年 9 月和 1 月，9 月是外资企业员工入职高峰，1 月是春节后换房高峰，这两个时间段租金会比平时高 5%-10%，如果是租客，建议避开旺季租房；如果是房东，旺季放租能拿到更高的租金。

总的来说，跑马地的租金比例很有 “中高端市场” 的特色：租金单价每平方英尺 50-120 港元，租金回报率 3%-4.8%，既比香港岛远郊区域高，又比山顶、浅水湾的顶豪低，属于 “性价比中高端” 的租赁板块。这里的租赁市场稳定、租客质量高，不管是自住还是投资，都是香港岛核心区里的优质选择。如果大家想了解跑马地具体小区的租金报价，或者想算投资一套房源的租金回报率，都可以随时咨询我们，我们有专业的团队帮你对接房源、分析市场，让你在跑马地租房或投资都能少走弯路。

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