香港买房稀缺性:中西区新增供应不足 50 套,存量物业成香饽饽!

当 2025 年香港楼市呈现 “核心与外围” 的鲜明分化，港岛中西区用一组数据写下了稀缺资产的价值法则：全年新增住宅供应不足 50 套，仅占全港豪宅增量的 2%，而区域二手房均价已突破每平方尺 5 万港币，太平山顶级单位单价更是飙升至 8 万 - 12 万港币。这种 “供应枯竭” 与 “价值高企” 的强烈反差，让存量物业彻底成为市场追捧的 “香饽饽”。对投资者而言，看懂中西区的稀缺本质，就等于抓住了香港房产市场最坚实的价值锚点。

中西区的稀缺性，根植于土地资源的绝对枯竭与不可再生。这片镶嵌在太平山麓与维多利亚港之间的区域，早已耗尽可开发住宅用地，近十年几乎没有新增住宅用地供应。从半山的静谧豪宅到中环的海景公寓，每一套物业都是 “卖一套少一套” 的收藏级资产。2025 年 5 月，中环某老牌豪宅的 2000 平方尺维港景单位，吸引 3 组买家激烈竞价，最终以 1.2 亿港元成交，较挂牌价溢价 15%，这种抢筹场景正是稀缺性的直接写照。对比之下，新界元朗单区新增供应就达 3000 套，开发商需以低于市场价 5%-8% 的价格促销，而中西区仅凭 “存量博弈” 就实现了价值坚挺，两者差距源于资源禀赋的天壤之别。

稀缺资源之上，是顶级配套与圈层价值的双重加持，让存量物业超越了居住本身的意义。作为香港的金融中枢，中环、金钟汇聚全球顶尖投行与跨国企业总部，住在中西区的豪宅，步行 10 分钟即可抵达工作场所，这种 “职住无缝衔接” 的优势对金融精英极具吸引力。教育资源同样堪称顶级，11 校网涵盖圣保罗男女中学附属小学等名校，靠近名校的房源单价比同区域非学区房高出 15%-20%，即便市场波动，跌幅也少 5-8 个百分点。更难得的是圈层附加值，“梅道 1 号” 等标志性楼盘聚居着跨国企业 CEO、金融精英等群体，购置房产本质上是获得进入顶级圈层的 “入场券”，这种隐性价值远超房产本身。

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市场波动周期中，存量物业的抗跌性与增值力愈发凸显。2024 年香港楼市整体调整时，全港豪宅均价跌了 3%，但中西区豪宅均价仅微跌 0.05%，部分热门楼盘甚至逆势上涨 2%。长期数据更具说服力：山顶 “Mount Nicholson” 一套两居室 2025 年转手价 1.8 亿港元，较 2020 年购入价上涨 40%，年化回报率达 9%；过去十年，区域顶级豪宅年均涨幅保持在 5%-8%，远超全港住宅平均水平。这种穿越周期的能力，源于存量物业绑定的核心资源不会随市场波动而贬值 —— 维港天际线、名校学位、金融圈层，这些要素共同构成了价值护城河。

政策红利与资本流向，进一步点燃了存量物业的市场热度。2024 年 “撤辣” 政策落地后，非本地买家税费成本下降 7.5%，一套 5000 万港元的房产可节省 750 万港元，直接释放跨境需求。2025 年上半年，内地买家在中西区高端物业的购置比例超 30%，深圳富豪徐航 8.38 亿入手卢吉道豪宅、上海创一代 10.5 亿拿下山顶道别墅的案例屡见不鲜。叠加 “资本投资者入境计划” 放宽，3000 万港元投资款可用于买房，让中西区存量豪宅成为高净值人群的配置首选。低利率环境更降低了持有成本，H 按息跌至 2% 左右，1 亿港元物业月供较去年减少近 4 万港元，进一步激活了市场需求。

在 2025 年的香港楼市，中西区 “新增不足 50 套” 的供应数据，早已揭示了市场的核心逻辑：稀缺决定价值，存量即是财富。那些占据山海景观、名校资源、金融核心的存量物业，不仅是居住空间，更是抵御通胀的 “资产保险箱”、对接高端圈层的 “社交场”。当全球资本都在寻找安全的栖身之所时，中西区的存量物业用持续攀升的价格与稳定的收益证明，真正的稀缺资产永远不会缺少追捧者。对投资者而言，把握这波 “存量红利”，就是锁定了香港房产市场的长期价值锚点。

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