香港买房能移民吗?5000万豪宅可抵1000万投资额度

结合最新政策调整，香港买房与移民的关联需从 “新资本投资者入境计划” 的细则中拆解 ——买房本身不能直接移民，但符合条件的住宅投资可计入移民所需的投资额度，且 5000 万豪宅抵 1000 万投资额度的规则已随政策优化出现新变化。

2024 年 10 月施政报告首次打破 “投资移民不含住宅” 的限制，允许购买 5000 万港元及以上的豪宅，其中 1000 万港元可计入 3000 万港元的总投资门槛。而 2025 年 9 月的最新优化进一步降低门槛：住宅物业成交价门槛从 5000 万港元下调至 3000 万港元，1000 万港元的计入额度保持不变，同时非住宅物业的可计入额提升至 1500 万港元。这意味着如今购买 3000 万港元的豪宅，即可将 1000 万港元纳入移民投资计算，剩余 2000 万港元需配置于股票、基金等金融资产，另需额外投入 300 万港元支持创科发展（由港投公司管理）。

需明确的是，这一政策并非 “买房送身份”，而是通过 “房产 + 金融资产” 的组合投资满足移民条件。申请人需先通过净资产审查（无明确门槛但需证明资金合法来源），投资完成后可获 2 年逗留签证，连续居住 7 年可申请永居，配偶及 18 岁以下子女可随行。截至 2025 年 9 月，该计划已接获 579 宗申请，88 宗获 “原则上批准”，但暂未有正式获批案例，主要面向外籍人士、已获外国永居的中国公民及港澳台居民。

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政策调整的背后，既是对高净值人群需求的回应，也暗藏楼市调控的平衡逻辑。香港楼价较 2021 年高位下跌近 29%，但 5000 万港元以上豪宅交投跌幅仅 13%，显著优于中低价盘，显示高端市场的抗跌性。政府将可计入移民额度的住宅锁定在 3000 万港元以上，正是为了避免影响刚需市场，同时借助高净值人群的购买力激活豪宅交易 ——2025 年前三季度，香港 2000 万港元以上豪宅成交量已超 2023 年全年，创三年新高。

对于关注湾仔等核心区物业的投资者，需注意：当前湾仔新盘以 800 万 - 1500 万港元的小户型为主（如 Woodis 项目），未达到 3000 万港元的住宅计入门槛，无法直接纳入移民投资额度。若想通过房产叠加移民需求，需转向中环半山、浅水湾等豪宅集中区，这类区域 3000 万 - 5000 万港元的两至三房单位选择较多，且兼具 “资产抗跌性 + 租金回报” 双重优势，与湾仔小户型的投资逻辑形成互补。

此外，还需警惕政策细节中的限制条件：一是房产投资的计入额度有上限（住宅 1000 万、非住宅 1500 万），超出部分不纳入移民计算；二是 2025 年 3 月起允许通过全资私人公司投资计入，但具体细则尚未公布，需留意后续政策更新。

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