香港房子是不是都是内地人过去买的?

随着粤港澳大湾区融合加速，加上香港楼市政策调整，内地买家在香港房子交易中的身影越来越常见，尤其是豪宅市场里内地买家的占比屡屡引发讨论，这就让很多人产生了“香港房子都被内地人买走了”的错觉。但事实上，香港房产市场的买家构成远比想象中多元，内地买家只是重要组成部分之一，本地刚需群体、新入港人才以及国际投资者同样在支撑着市场。

先看数据层面，内地买家确实是香港房产市场的重要力量，但绝非“绝对主角”。2025年截至7月的数据显示，香港整体私楼住宅成交中，普通话拼音买家占比24.2%，虽然在部分热门项目和核心区域这一比例能超过50%，但从全市场来看仍未到“主导”程度。细分市场里，内地买家的存在感差异明显：豪宅市场中，前5个月总价超亿港元的豪宅成交里约7成是内地客，他们更看重香港房产的资产保值属性和国际金融中心优势；而在400万港元以下的刚需住宅市场，成交主力还是本地买家，2025年首季这个价格区间的成交环比激增137.7%，其中大部分是首次置业的香港青年。这说明不同价位的香港房子，吸引的买家群体完全不同，不能用单一视角概括整个市场。

本地买家始终是香港房产市场的“基本盘”，尤其是刚需群体的需求从未减弱。香港年轻人和中产家庭对自置物业的渴望一直很强烈，月薪2万至3万港元的中产自置率虽仅43%，但“港人首次置业计划”推出后，40岁以下买家占比近八成，足见本地青年的购房需求旺盛。2025年2月印花税政策调整后，400万港元以下住宅印花税降至100港元，一套400万港元的房子能节省数万元开支，直接点燃了本地刚需的入市热情，3月该价格区间成交占一季度总量近50%。此外，改善型需求也在释放，不少港人在子女成长后选择置换更大户型的香港房子，这类交易多发生在本地买家之间，构成了市场成交的“稳定器”。

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新入港人才群体正在成为香港房产市场的“新势力”，他们的购房需求正在快速增长。自2022年香港推出一系列人才引进计划以来，截至2025年2月已批准29万宗申请，19.6万人已到港。这些新香港居民中，不少人从租客转为买家——既看重香港房子的居住价值，也认可其长期升值潜力。他们的购房偏好很明确：靠近工作地点的核心区中小户型，或配套成熟的新界住宅，这类需求既拉动了一手房成交，也激活了二手房市场。比如启德、沙田等区域的新盘，近半年成交中约三成是新入港人才，他们成为连接本地市场与外来需求的重要纽带。

国际投资者的身影同样不可忽视，香港房子始终是全球资产配置的重要选项。作为国际金融中心，香港的法治环境和资金自由流动优势，让香港房产成为高净值人群的避险资产选择。2024年流入港股通的1.2万亿港元资金中，有部分转向了楼市，尤其是核心地段的优质住宅，黄竹坑港岛南岸二期等项目即便降价重售，仍能吸引国际买家入市。这些买家更关注香港房价的长期走势和租赁回报率，而非短期波动，他们的持续入场，也让香港房产市场的抗风险能力更强。

从各群体的购房逻辑能看出，香港房产市场的健康发展，依赖于多元买家的共同支撑。而2025年下半年，无论是哪个群体入手香港房子，都能赶上难得的市场窗口期。政策层面的利好已经十分明确：2024年全面“撤辣”后，内地买家与香港永久居民购房税费基本无差异，仅需缴纳从价印花税；2025年又将100港元印花税的物业价值上限提高至400万港元，刚需和投资需求都得到了直接刺激。对本地买家来说，“港人首次置业计划”的低息贷款政策仍在持续；对内地和国际买家而言，税费门槛的降低让入场成本大幅减少。

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利率下行则进一步降低了购房成本，成为入市的“催化剂”。2025年5月初以来，香港银行同业拆息快速下跌，房贷按揭利率降至2%左右。以一套1000万港元的香港房子为例，按揭七成、还款期30年，相比去年3.5%的利率，每月供款可减少约5000港元，长期下来能节省一大笔开支。同时，租赁市场的火热也为投资者提供了保障，新入港人才带来的住房需求，推动住宅租金预计上涨3%-5%，核心区投资回报率可达3.5%-4%，“以租养贷”的压力显著减轻。

市场走势更印证了当下的入场价值。经历前期调整后，香港房价正处于回暖初期，2025年前几个月成交量持续回升，一手房成交量创下6年同期次高，市场信心正在快速恢复。供应端来看，2025-2026年是私人住宅供应高峰，之后将逐渐回落，现在入手既能选择到优质房源，又能享受后续供应减少带来的升值红利。无论是本地刚需买自住房，还是内地、国际买家做资产配置，当下的市场环境都十分友好。

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