香港豪宅回暖信号:2000 万以上物业成交创两年新高,高净值人群已出手

香港豪宅市场最近的回暖势头太明显了！刚看到最新数据，今年上半年 2000 万以上的豪宅成交直接创下两年新高，尤其是 3000 万到 5000 万这个价位段，成交额足足有 140 亿港元。更值得关注的是，山顶歌赋山道 1 号别墅刚以 10.88 亿成交，刷新了今年的单笔成交纪录。身边做高端房产中介的朋友说，最近接待的高净值客户翻了倍，不少人都是看完房一周内就敲定，丝毫没有犹豫。这波豪宅回暖可不是虚涨，背后全是高净值人群用真金白银投票的逻辑。

先说说这组亮眼的成交数据有多有说服力。2000 万以上物业成交连涨三个季度，上半年同比涨幅超过 25%，其中亿元级豪宅成交量更是上升了 12%。最典型的就是山顶那个天价别墅，实用面积近千平，成交呎价 95014 港元，比同片区去年均价高出 1.3 万 / 呎，还自带近千平的私属花园和恒温泳池，这种顶级配置一挂牌就吸引了 5 组买家竞价。不光是山顶，中西区、浅水湾这些传统豪宅区都很热闹，中环一套 300 平的江景大宅，挂牌两周就以 6800 万成交，比业主预期高了 300 万；浅水湾一套 220 平的洋房，更是出现了 “买家主动加价 5% 抢房” 的场景，中介说 “现在好的豪宅房源，平均挂牌周期比去年缩短了 18 天”。

高净值人群集体出手，首先是看准了豪宅的 “资产压舱石” 属性。花旗银行早就预判，优化资本投资计划后，超豪宅市场会持续跑赢。对这些高净值人群来说，豪宅不是普通住所，而是对抗市场波动的稳妥配置。就像今年上半年，5000 万以上的豪宅成交价值同比涨了 43%，达到 480 亿港元，越是高端的物业，反而越抢手。我认识个做跨境投资的老板，上半年花 4200 万在薄扶林买了套海景豪宅，他说 “股票基金波动太大，黄金收益有限，还是香港核心区的豪宅踏实，既能自住又能保值”。确实，从历史数据看，哪怕楼市短期调整，2000 万以上的豪宅跌幅也比普通住宅低一半以上，回暖时反而涨得更快。

政策红利更是给豪宅市场添了把火。新的资本投资者入境计划把 3000 万至 5000 万的豪宅投资纳入其中，这对想拿香港身份的高净值人群来说，简直是 “一举两得”。以前非永居买豪宅要多交 15% 的额外印花税，现在 “撤辣” 后这笔钱省了，买一套 5000 万的豪宅，直接省下 750 万税费。加上美联储减息后，香港最优惠利率跟着下调了 12.5 个基点，现在豪宅按揭利率降到 2% 左右，5000 万的房子贷款 3500 万，月供比去年少了近 3 万，大大降低了持有成本。有中介透露，最近内地来的买家占比提升到 38%，不少都是冲着政策利好来的。

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豪宅的稀缺性从来都是核心吸引力，这一点在回暖期更突出。太平山顶近十年都没有新增住宅用地供应，能看全维港海景的独栋别墅全香港不超过 200 套，卖一套少一套。就像歌赋山道的别墅，前身为中资银行的高端会所，既有历史底蕴又有顶级景观，这种稀缺资源根本不愁卖。不光是传统豪宅区，新兴的启德豪宅盘也很抢手，一套 280 平的江景单位，因为能俯瞰整个启德发展区，开盘就售罄，均价比同区域普通住宅高出 6 万 / 平。高净值人群最懂 “稀缺即价值”，他们出手抢的不是房子本身，而是背后不可复制的资源。

现在入手豪宅，还能享受到租金收益的加成。2000 万以上的豪宅月租普遍在 8 万以上，好地段的海景房能到 15 万，租金回报率虽然不如细价盘，但胜在稳定。中环一套 320 平的豪宅，租给了投行高管，月租 18 万，租期签了 5 年，每年还自动涨 5% 租金。对高净值人群来说，这点租金可能不算多，但稳定的现金流能覆盖一部分月供，相当于给资产加了层 “安全垫”。花旗也预测，随着专才持续涌入香港，未来私楼需求每年能有 2.06 万伙，豪宅租赁市场只会更火热。

可能有人觉得现在买豪宅太贵，但对高净值人群来说，现在正是 “抄底窗口期”。虽然花旗预计下半年楼价横盘波动，但 2000 万以上豪宅已经先一步回暖，等到整体市场全面回升，价格肯定不是现在这个水平。就像 2009 年金融危机后，犹豫的人看着豪宅一年涨 20%，悔得拍大腿。而且现在豪宅的议价空间还在，不像行情最火的时候 “一口价”，有经验的买家还能谈到 1% - 2% 的折扣，再过几个月可能就没这个机会了。

不过高净值人群出手也很讲究技巧，不是盲目乱买。他们首选核心区的稀缺物业，比如山顶、浅水湾的独栋别墅，或者中西区的一线海景房，这些物业抗跌性最强；其次会选品牌开发商的新盘，像太古地产、新鸿基地产的项目，品质有保障，升值也更稳，这也是花旗推荐的首选标的；最后会看重圈层价值，住在哪里比房子本身更重要，毕竟邻居都是行业大佬，平时社交都能带来新机会。

总的来说，2000 万以上豪宅成交创两年新高，不是偶然，而是高净值人群看透市场逻辑后的理性选择：政策利好、利率走低、稀缺性凸显，加上资产保值需求，这些因素叠加在一起，让豪宅成了当下最优的配置之一。现在高净值人群已经出手抢房，要是你也有资产配置的需求，可得抓紧了。毕竟好的豪宅房源就那么多，等市场彻底热起来，不仅价格涨了，连挑的余地都没了。别犹豫，现在就是布局香港豪宅的好时机。

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