启德新区成黑马!2025 成交量激增 137%,未来 3 年涨幅或达 20%。

在 2025 年香港楼市的复苏版图上，启德新区正以一匹 “超级黑马” 的姿态强势突围：最新数据显示，区域私楼成交量较去年同期激增 137%，仅前三季度就录得 1545 宗成交，其中内地买家占比高达 47.3%，每两个买家就有一个来自内地。更令人瞩目的是，业内机构普遍预测，随着中九龙干线全面通车与 CBD2 规划落地，未来 3 年启德房价涨幅或达 20%。这个曾以机场闻名的区域，如今凭基建、配套与政策的三重红利，正在改写香港楼市的价值格局，成为刚需与投资者眼中的 “香饽饽”。

启德的爆发绝非偶然，2025 年通车的中九龙干线，彻底打通了这里的交通任督二脉，成为成交量飙升的核心推手。这条斥资超千亿打造的交通大动脉，让启德到西九龙高铁站仅需 5 分钟车程，跨境到深圳半小时即可抵达，对频繁往返两地的内地客来说堪称 “通勤革命”。交通红利直接反映在成交数据上：靠近启德站的新盘 “天泷”，今年推出的 800 套单位半年内售罄，其中 70% 的买家表示 “通勤便利” 是首要决策因素。更关键的是，交通升级带动了租赁市场的火爆，目前启德实用面积呎租已达 35-40 港元，一套 400 平方尺（约 37 平方米）的单位月租能到 1.4 万港元，租金回报率稳定在 4% 左右，空置期常短至 7 天内，形成 “自住舒适、投资稳赚” 的良性循环。

内地买家的强势涌入，为启德的成交爆发注入了强劲动力，而 “撤辣” 政策则是打开这扇大门的钥匙。随着香港全面撤销额外印花税，内地买家购置 1000 万港元房产可直接省下 150 万税费，成本大幅降低。数据显示，撤辣后启德累计吸引内地买家入市超 1.2 万宗，贡献了 1331 亿元的物业交易总额，在全港各区域中排名第一，比第二位的黄竹坑多出 1.8 倍。这些买家精准瞄准了区域的性价比优势：目前启德新房均价约 2.5 万港元 / 平方尺，仅为中西区豪宅价格的一半，却能享受到维港海景资源 ——“维港湾畔” 的高层两居室单位，既能俯瞰海景，总价又控制在 1200 万 - 1500 万港元区间，成为深圳、上海中产家庭的热门选择。有中介透露，9 月 “尚・珒溋” 楼盘一套 564 平方尺的海景单位，吸引 3 组内地家庭竞价，最终以 1080 万港元成交，较挂牌价溢价 8%。

想 要 了 解 香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港 户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋我 的 微 信：LPBZ7789 和 我 沟通，解决您一站式问题疑惑。

规划层面的 “CBD2” 定位与优质教育资源，更让启德的长期价值清晰可见，支撑起 “未来 3 年涨幅 20%” 的预期。作为香港重点打造的第二个核心商业区，启德 320 公顷的规划面积内，正逐步落地超甲级商厦、地标式商场与科创园区，未来 5 年区域就业预计增长 40%，大量科创精英与企业高管将带来持续的居住需求。教育资源则戳中了家庭买家的痛点，启德隶属于全港四大名校网之一的 34 校网，保良局何寿南小学、喇沙书院等名校环伺，让 “一站式解决教育问题” 成为现实。今年上半年，看重教育资源的家庭买家占比达 60%，推动 “柏蔚森” 等主打学区概念的楼盘成交量环比上涨 45%。商业配套也在加速完善，地标式商场 AIRSIDE 与 1500 米地下购物街已进入试营业阶段，进一步提升了区域生活便利性。

低利率环境与价格优势的叠加，让启德的入场门槛变得格外友好。2025 年香港 H 按息降至 2% 左右，以一套 1200 万港元的两居室为例，按七成按揭贷款 840 万，分 30 年还款，每月月供仅 3.1 万港元，较去年利率高位时减少近 5000 港元。更具吸引力的是，部分清盘项目还给出了惊喜价格，如 “维港一号” 剩余单位折实呎价低至 1.7 万港元，一套 338 平方尺的一室单位总价仅 570 万港元，首付 171 万即可入手，让年轻刚需群体也能轻松上车。这种 “低门槛 + 高潜力” 的组合，使启德成为全港为数不多能兼顾自住与投资的区域。

值得注意的是，启德的上涨并非 “虚火”，而是有扎实的供需支撑。目前区域新房库存去化周期已降至 8 个月，低于全港平均水平，而 CBD2 规划带来的新增就业人口，将持续创造住房需求。业内人士测算，按当前建设速度，未来 3 年启德商业面积将新增 50 万平方米，带动周边住宅价值同步提升，保守估计年均涨幅可达 6%-7%，3 年累计涨幅有望突破 20%。对比中西区 5 万港元 / 平方尺的高价，启德目前的价格仍处于 “价值洼地”，上升空间清晰可见。

从曾经的机场旧址到如今的楼市黑马，启德用 137% 的成交量增幅证明了自身的价值潜力。中九龙干线打通交通脉络，“撤辣” 政策激活跨境需求，CBD2 规划奠定长期前景，这三大力量共同推着启德进入价值爆发期。对购房者来说，现在入场启德，既不用承受中西区的高房价压力，又能享受到核心区的配套红利，无论是为孩子教育置业的家庭，还是追求资产增值的投资者，都能在这里找到契合的选择。未来 3 年 20% 的涨幅预期，不是遥不可及的幻想，而是基建落地与规划兑现后的必然结果。在香港楼市结构性复苏的当下，抓住启德这匹黑马，或许就抓住了下一轮资产增值的风口。

想 要 了 解 香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港 户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋我 的 微 信：LPBZ7789 和 我 沟通，解决您一站式问题疑惑。