上半年成交 3.6 万宗,香港楼市彻底回暖了,

香港楼市的回暖早就不是 “信号”，而是实打实的 “热潮” 了！原地产刚公布的数据太有说服力：上半年整体楼宇买卖登记直接冲到 36848 宗，创下 2022 年以来的 3 年半新高，总值更是达到 2770.31 亿港元。身边的中介朋友忙得脚不沾地，说 “现在周末带看量是去年的 3 倍，不少房源刚挂牌就被抢”。从刚需盘到超级豪宅全线上扬，这 3.6 万宗成交背后，藏着香港楼市彻底复苏的底气，也给想入市的人指明了方向。

先看最直观的市场热度，不管是一手还是二手市场，都火得一塌糊涂。6 月份单月住宅成交就有 5955 宗，金额 610.61 亿元，环比分别涨了 16.7% 和 59.7%，金额更是创下近 14 个月新高。一手房尤其火爆，6 月录得 2140 宗成交，金额 349.7 亿元，环比金额直接翻了 1.37 倍。就像黄竹坑的滶晨系列，前八个月内地客成交金额全港 TOP1，套现超 72 亿港元，现在只剩约 70 伙房源，下手慢一点就没了。二手房市场也不甘示弱，6 月成交 3606 宗，虽然涨幅不如一手，但像中西区、浅水湾这些传统豪宅区，优质二手盘根本不愁卖，有套中环的三房单位，挂牌三天就收到 5 个意向报价。

更关键的是，这次回暖是 “全价位段开花”，从刚需到富豪都在出手。2000 万以上的豪宅上半年成交 1269 宗，总值 734.53 亿港元，其中 5000 万以上的二手豪宅更是暴涨 32.4%，宗数创 3 年半新高。湖南女首富周群飞花 10.28 亿买九龙 “堤外” 项目，深圳富豪徐航 8.38 亿入手卢吉道豪宅，还有低调的上海创一代 10.5 亿拿下山顶道别墅，富豪们用真金白银投票。刚需群体也没闲着，新界的元朗、沙田等区域，500-800 万的两房单位成交最活跃，上半年占了整体成交的 35%。我认识个通过 “高才通” 来港的年轻人，上个月刚在红磡买了套 60 平的两房，他说 “之前观望了半年，看着成交量涨、好房源少，再等就真没机会了”。

楼市彻底回暖，政策和利率的 “双轮驱动” 功不可没。“撤辣” 政策太关键了，内地买家不用再交 15% 的额外印花税，买套 5000 万的房子能省 750 万，这直接释放了积压的需求。2024 年内地人在港买房交易额就达 1304.9 亿港元，占总成交量的 24.5%，今年这个比例还在涨。加上中美互降关税后，拆息和按揭利率急降，现在 H 按息跌到 2% 左右，800 万的房子月供比去年少了近 4000 块，大大降低了入市门槛。优化后的投资移民计划更让豪宅市场添火，3000 万投资款可用于买房，5000 万以上的豪宅成了高净值人群的香饽饽，这也是 5000 万以上豪宅成交暴增的重要原因。

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市场结构的变化更能说明回暖的真实性：二手豪宅重新主导市场。上半年 2000 万以上的二手豪宅成交 650 宗，占了豪宅总成交的 51%，打破了之前一手主导的局面。这是因为一手豪宅推盘减少，买家们把目光转向了二手市场的优质笋盘。中介说现在二手豪宅的议价空间越来越小，以前能谈 3%-5% 的折扣，现在热门房源基本是 “一口价”，有的甚至要加价才能拿下。像浅水湾一套 220 平的洋房，业主挂牌价 6800 万，最后被买家加价 200 万成交，这种场景在去年根本见不到。

租金市场的火热更是给楼市 “添柴”。核心区的租金半年涨了 8%，启德一套 50 平的两房月租从 2.3 万涨到 2.8 万，而月供才 2.1 万，租转买的性价比越来越高。很多租客算完账后果断入市，毕竟与其给房东还房贷，不如自己当业主。而且租金回报率也很可观，核心区住宅普遍能到 2%-3%，部分优质盘甚至达 4%，比内地租售比高太多，这对投资客来说吸引力十足。有个深圳投资客上半年在黄竹坑买了套两房，月租 3.5 万，租金回报率接近 3%，他说 “现在入手，既能收租又能享升值，太划算了”。

可能有人会问，这次回暖会不会只是 “昙花一现”？但从数据和趋势看，根本不用担心。首先是需求基础扎实，“高才通” 等政策吸引了大量内地专才来港，2024 年内地买家成交占比达 24.5%，这些人大多是自住刚需，不是短期炒作。其次是经济支撑有力，香港 GDP 稳步增长，股市造好，资金需要优质资产配置，而房产向来是优选。中原地产的杨明仪也说，市场憧憬下半年继续减息，投资者和用家都在趁低吸纳，下半年交投有望持续上升。

现在入市的人都有自己的 “小技巧”：刚需优先选地铁盘和教育配套好的区域，比如启德、红磡，自住方便还保值；投资客更看重租金回报率，黄竹坑、西营盘的站盖物业是首选；富豪们则瞄准稀缺资源，山顶、浅水湾的海景豪宅永远抢手。而且现在市场还没到 “疯狂” 的地步，部分楼盘还有 1%-2% 的议价空间，再过几个月可能就没这个机会了。

总的来说，上半年 3.6 万宗成交不是偶然，政策利好、利率走低、需求释放，多重因素叠加让香港楼市彻底回暖。不管是刚需自住、改善换房，还是资产配置，现在都是难得的窗口期。看着成交量月月涨、好房源天天少，别再犹豫观望了，趁现在市场回暖但还没到顶峰，抓紧挑套合适的房子下手。毕竟等大家都反应过来，不仅价格涨了，连挑的余地都没了，到时候再后悔可就晚了。

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