香港 40 平房子的投资回报高吗?租金收益分析 + 前景预测

最近总有朋友问我：“想在香港投资一套 40 平左右的房子，不知道租金回报率能到多少？值不值得入手？” 其实 40 平左右的房子在香港很受欢迎，不管是单身白领自住，还是投资者出租，需求都挺旺。但回报率不是固定的，得看你选哪个区域、买新房还是二手房，还有当前的市场政策。今天我就结合最新行情，跟大家唠唠 40 平房产的投资回报率，帮你算笔明白账。

先跟大家明确下，香港房子常用 “平方英尺” 计算，40 平大概相当于 430 平方英尺，这类户型大多是一房或大一房，刚好满足单身或小情侣的居住需求，出租时特别抢手。要算回报率，得先知道 “买入成本” 和 “租金收益”，用年租金除以总投入成本，就能得出大概的回报率。咱们先从不同区域说起，毕竟香港各区房价和租金差得不少，回报率也会差很多。

先看热门的核心区域，比如九龙的尖沙咀、油麻地，还有港岛的铜锣湾、湾仔。这些地方 40 平左右的房子，房价可不低。像尖沙咀的二手房，现在每平方英尺大概 2.2 万到 2.8 万港元，430 平方英尺的房子，总价差不多 946 万到 1204 万港元；要是新房，比如最近启德新区的新盘，每平方英尺 2.5 万到 3 万港元，总价就得 1075 万到 1290 万港元。租金方面，核心区域的优势很明显，40 平的一房每月能租到 3.5 万到 4.5 万港元，按年租金 42 万到 54 万港元算，要是买的是 1000 万左右的房子，年回报率大概在 4.2% 到 5.4%。我去年有个客户在油麻地买了套 42 平的二手房，总价 980 万港元，每月租金 3.8 万港元，年回报率刚好 4.6%，租客是附近写字楼的白领，签了两年租约，特别稳定。不过核心区域的买入成本高，首付和税费（现在政策好，税费比以前低不少）的投入也多，适合预算充足、追求稳定回报的投资者。

再看性价比高的次核心区域，比如九龙的九龙塘、新界的沙田、元朗。这些地方 40 平左右的房子，房价比核心区低不少。沙田的二手房，每平方英尺大概 1.1 万到 1.5 万港元，430 平方英尺的房子，总价 473 万到 645 万港元；元朗的新房更划算，每平方英尺 0.9 万到 1.2 万港元，总价 387 万到 516 万港元。租金方面，次核心区域的 40 平房子，每月能租到 2 万到 2.8 万港元，年租金就是 24 万到 33.6 万港元。按总价 500 万的房子算，年回报率能到 4.8% 到 6.7%，比核心区还高一些。我有个深圳的客户，去年在沙田买了套 43 平的二手房，总价 520 万港元，每月租金 2.3 万港元，年回报率 5.3%，租客是香港中文大学的老师，因为上班近，已经续租一年了。次核心区域的优势是投入少、回报率高，而且交通方便，比如沙田有地铁直达中环，通勤也就 30 多分钟，租客群体稳定，很适合预算中等的投资者。

想 要 了 解 香 港 买 房 投 资、保 险、读 书 和 香 港 户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋我 的 微 信：LPBZ7789 和 我 沟通，解决您一站式问题疑惑。

还有些新兴区域，比如新界的屯门、大埔，还有港岛的南区。这些地方 40 平左右的房子，房价更低。屯门的二手房，每平方英尺大概 0.8 万到 1.1 万港元，430 平方英尺的房子，总价 344 万到 473 万港元；大埔的新房，每平方英尺 0.9 万到 1 万港元，总价 387 万到 430 万港元。租金方面，每月大概 1.6 万到 2.2 万港元，年租金 19.2 万到 26.4 万港元。按总价 400 万的房子算，年回报率能到 4.8% 到 6.6%，和次核心区差不多，但投入成本更低。不过新兴区域的租客需求主要是本地上班族或附近居民，租金涨幅可能没核心区快，但胜在稳定，空置率低。我之前帮客户在屯门租过一套 40 平的房子，租客是附近商场的店长，每月租金 1.8 万港元，房东买的时候花了 360 万港元，年回报率刚好 6%，这几年租金没怎么跌过。

除了区域，还有几个因素会影响回报率，大家得留意。第一个是 “新房 vs 二手房”，新房总价高，但租金不一定比二手房高多少，所以回报率可能略低。比如启德的 40 平新房，总价 1100 万，每月租金 4 万，年回报率 4.3%；而旁边的二手房，总价 900 万，每月租金 3.8 万，年回报率 5.1%，反而更高。第二个是 “税费成本”，现在香港撤销了额外印花税、买家印花税，只需要交从价印花税，最高 4.25%。比如买一套 500 万的房子，印花税大概 21.25 万，比以前省了不少，总投入成本降低，回报率自然会高一点。第三个是 “空置期”，核心区和次核心区的 40 平房子，空置期通常很短，一般租客退租后 1 到 2 周就能找到下家；新兴区域可能要 2 到 3 周，但总体来说都比大户型好租，空置期对回报率的影响不大。

还要跟大家说个实际案例，我去年带过一个客户，在九龙塘买了套 43 平的二手房，总价 550 万港元，印花税 23.375 万，加上律师费、验楼费大概 5 万，总投入 578.375 万港元。每月租金 2.5 万港元，年租金 30 万港元，年回报率大概 5.2%。今年年初租客续租，还主动把租金涨到 2.6 万，回报率又高了一点。而且这套房子因为靠近地铁，房价也稳中有升，要是现在转手，大概能卖到 580 万，不仅有租金收益，还有资产增值。

不过大家投资时也得注意，40 平的房子虽然好租，但要选 “地铁盘”，比如步行 10 分钟内到地铁站的房子，租金和房价都更抗跌；还要避开老破小，尤其是楼龄超过 30 年、没电梯的房子，虽然总价低，但租金上不去，以后转手也麻烦。另外，现在香港房贷利率在 3.2% 到 3.5%，要是贷款 50%，月供大概 2.5 万到 3 万（按 500 万贷款算），如果租金能覆盖月供，还能有剩余，以租养贷压力不大。

总结一下，香港 40 平左右的房产，回报率大多在 4.5% 到 6.5% 之间，核心区稳但回报率略低，次核心区和新兴区域性价比更高。要是你预算 350 万到 1200 万，想找一套租金稳定、好打理的投资房，40 平左右的户型绝对是优选。如果大家想知道具体哪个区域、哪个楼盘的 40 平房子回报率更高，或者想算自己的预算能买到什么样的房子，都可以找我聊，我帮你结合最新行情，制定最适合的投资方案，让你稳稳拿到收益。

想 要 了 解 香 港 买 房 投 资、保 险、读 书 和 香 港 户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋我 的 微 信：LPBZ7789 和 我 沟通，解决您一站式问题疑惑。