施政报告放大招:投资移民购房门槛降至 3000 万,中产也能布局港房

刚被香港按揭利率跌破 3% 的消息点燃热情，施政报告又放出大招：投资移民购房门槛直接从 5000 万砍到 3000 万！这下可把不少中产家庭的目光都吸引过来了 —— 以前觉得投资移民 + 港房是遥不可及的 “富豪游戏”，现在突然发现自己也能踮脚够到。今天就用实打实的案例和数据，跟大家说说这波政策红利有多香，中产为啥现在布局港房正合适。

先把新政的关键变化说透，这可是理解 “中产能上车” 的核心。以前想通过买房拿投资移民身份，得买 5000 万以上的豪宅，而且住宅能计入投资的上限才 1000 万；现在门槛降到 3000 万，住宅计入上限还是 1000 万，相当于花更少的钱就能满足移民基本条件。更贴心的是，商用物业计入额从 1000 万提到 1500 万，要是想搭配商铺或写字楼投资，灵活性也更高了。这波调整直接把投资移民的门槛从 “顶级富豪圈” 拉到了 “中产精英层”，难怪身边做企业、搞金融的朋友都在打听具体楼盘。

光说门槛不够，得算笔明白账，看看中产到底能不能承受。就拿油尖旺一套 3000 万的地铁上盖三房来说，按照新政，这套房符合投资移民购房要求。现在按揭成数能到 7 成，首付只要 900 万，贷款 2100 万；加上按揭利率已经降到 2% 左右，分 30 年还，每月月供才 73600 元。再看租金，油尖旺核心区的三房月租能到 4.5 万，每月自掏腰包补 2.86 万就行。我认识个深圳做跨境电商的老板，之前纠结 5000 万的门槛太高，现在算完账立马动心了：“首付咬咬牙能凑够，月供加上租金补贴，压力比想象小太多，还能顺带拿身份。”

更惊喜的是，新政还能叠加之前的政策红利，入手成本一降再降。去年全面 “撤辣” 后，非永居买房的印花税从 15% 降到最高 4.25%，3000 万的房子税费直接省了 315 万。而且现在实行 “先免后征”，以后转永居或者住满年限，这笔税还能退回来。有个上海的中产家庭算了笔总账：3000 万的房子，首付 900 万，税费大概 127 万，加上其他杂费，前期投入不到 1100 万，这对有一定积累的中产来说，确实是踮脚能到的范围。

可能有人会问，3000 万的房子选哪里合适？其实可选范围比想象中广，兼顾居住和投资的盘不少。比如启德的次新盘，3000 万能买到 120 平左右的大三房，这里作为 “第二个 CBD”，中九龙干线通车后到西九龙只要 5 分钟，未来升值潜力看得见。我朋友上周去看了启德的龙誉，一套 3200 万的单位，既符合移民门槛，又靠近地铁和商场，月租能到 4.2 万，月供压力一下小了不少。再比如沙田的高端住宅，3000 万左右能拿下带花园的洋房，属于北部都会区规划范围，人才流入带来的租房需求特别稳，租金回报率能到 3.8%。

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还有个容易被忽视的点：现在布局刚好踩在楼市企稳的节点上。2025 年 6 月香港私人住宅售价指数已经连升 3 个月，上半年跌幅收窄到 0.86%，南区、油尖旺这些热门区域还在微涨。加上高才通计划已经吸引 7.5 万人才来港，租房需求越来越旺，3000 万级别的房子不管是自住还是出租都不愁。有中介朋友说，新政公布后这几天，3000-4000 万的房源咨询量涨了 40%，不少客户都是冲着 “移民 + 资产保值” 来的。

可能有人担心：之前投资移民买房的人好像不多，会不会有风险？其实以前是门槛太高把人挡在了外面，2024 年 11 月放开 5000 万以上购房移民后，高价位成交占比没明显变化，但现在降到 3000 万，瞄准的是更庞大的中产群体，市场反应肯定不一样。而且香港的房产抗跌性有目共睹，核心区房价波动向来很小，3000 万级别的房子大多在优质地段，资产安全垫很厚实。

对中产来说，这波政策最大的价值是 “一举多得”：花 3000 万买套房，既能拿到投资移民身份，享受香港的教育、医疗资源，房子本身还能保值增值，租金还能补贴月供。不像单纯买理财，只能赚点利息；也不像普通移民，得折腾好几年。我认识个江苏的企业主，孩子明年要上中学，本来打算送出国留学，现在琢磨着买套 3000 万的港房，既能让孩子读香港的国际学校，以后还能免试升读内地名校，自己的资产也多了个稳健配置。

不过选房得讲究技巧，优先挑 “政策 + 交通” 双加持的区域，比如启德、沙田这些有明确规划的地方，房价稳涨的概率更大。尽量选楼龄 10 年以内的次新盘，不管是自住舒适度还是转手流动性都更有保障。要是资金充裕，还能搭配点商用物业，毕竟现在商用计入额提高了，能进一步分散风险。

总的来说，施政报告这记大招，直接把投资移民 + 港房的门槛拉到了中产触手可及的范围。3000 万的门槛，叠加 2% 左右的低利率、优惠的印花税政策，现在入手性价比太高了。对想拿身份、为孩子铺路、做资产配置的中产家庭来说，这可能是近几年最划算的机会。要是拿不准选哪个盘，找个熟悉新政的中介帮着算算账、挑挑房，别错过这波政策红利。

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