90% 的内地人来香港买房,都会卡在这一步...

近年来，随着香港与内地交流日益紧密，越来越多内地人将目光投向香港楼市。香港的国际化氛围、优质教育医疗资源以及稳定金融环境，吸引内地客赴港买房，或为子女教育，或作资产配置，或用于自住。但 90% 的内地人在买房过程中，都会卡在资金流转这一关键环节。

内地人才购房的资金来源多样，涉及个人多年积蓄、内地家人的资助等。然而，跨境汇款购房的资金流转一直存在诸多挑战与限制。既要严守外汇管理红线，又需与时间赛跑锁定心仪物业，更要在合规框架内完成千万级资金调度。所以如何构建一个高效、合规的购房资金流通渠道，成为香港政商各界积极解决的课题。

据相关数据显示，2024 年前 10 个月，香港各类人才计划狂揽 18 万份申请，12 万人成功获批，其中超 6 万人通过 “高才通”“优才计划” 等专才通道来港，内地人才占比高达 97%！香港的国际化优势、金融地位和就业机会，让大批内地精英将这里视为事业新起点。但随之而来的安居问题却成了 “甜蜜的烦恼”—— 普通话买家占比飙升，可购房资金跨境流转的 “关卡” 却让人焦虑。

一、传统方式 “坑多多”

根据内地现行的外汇管制要求，内地居民出境时，不可携带等值超过 5000 美元的现金（即约 3.9 万港元），而每人每年也只准汇款 5 万美元（即约 39 万港元）到境外。以香港住宅物业动辄数百万港元而言，相关管制对有意在港置业的专才和内地客或有所影响。

这就导致若要购置一套价值 1000 万港元的房产，按照每人每年 5 万美元（约 39 万港元）的外汇额度计算，大约需要 26 人份的额度才能凑齐购房款，这对普通家庭来说几乎难以实现。

即便通过合法渠道申请 “境外投资” 额度，也需向银行提供购房合同、资金来源证明（如工资流水、资产证明），审核周期长达 3-4 周，且未必批准全额兑换。资金汇出时需备注 “购房款”，若被误认为 “资本外流”，可能被外汇管理局核查，延误付款。香港要求购房款存入律师信托账户，而大陆居民在香港开户审核严格，需提供香港地址证明（如酒店入住单）、内地工作证明，部分银行还要求最低存款 5 万港元，否则收月费，这些隐性要求让资金准备困难重重。

无奈之下，部分人可能试图采用 “蚂蚁搬家” 的方式，即通过多个亲友的外汇额度，分散汇款到香港，但这种方式不仅操作繁琐，而且违反外汇管理规定，一旦被监管部门发现，将面临严重处罚，资金也可能被冻结。还有人可能会考虑通过找换店把内地资金汇到香港，然而找换店市场鱼龙混杂，缺乏有效监管，资金安全毫无保障，甚至可能陷入诈骗陷阱，导致钱财两空。

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二、政策松绑带来曙光，资金流转仍是关键

自 2024 年 2 月 28 日起，香港特区政府撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一政策调整，使得内地人在香港买房的税费成本大幅降低，与香港本地人一样，仅需缴纳 100 港币 - 4.25% 的从价印花税（根据房价不同税率有差异），大大减轻了购房的税费负担，刺激了内地客的购房热情。

但这仅仅解决了购房成本中的税费部分，资金流转问题依旧突出。举例来说，内地居民李女士通过 “高才通” 计划来到香港工作，打算在香港购置一套房产自住。她看中了一套价值 800 万港元的房子，在解决了税费问题后，却在资金跨境转移上犯了难。按照传统方式，她和家人每年的外汇额度有限，难以在短时间内将足额资金合法转移到香港用于支付房款。

三、业界呼吁与政策探索

港区人大代表团在会议上共提出两项联名建议，其中一项便是原本由全国人大常委李慧琼提出的：设立 “购房资金通”，便利内地人才来港置业。简而言之就是：在资金闭环前提下，内地人才和香港居民以汇款方式直接用于购房。具体操作为：南向资金闭环在港购房，资金专款专用，购房登记注明内地资金来源并严格监管，售房资金回流内地防外流；北向资金则依据 2024 年出台的《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，完成港澳居民在大湾区内地城市的购房。

李慧琼早前指出，该机制既能在不冲击外汇管理的情况下，满足来港人才购房自住需求、确保资金不外流，又能增加离岸人民币使用场景。地产及建造界立法会议员龙汉标也曾提出创新建议，主张借鉴内地与香港股票市场互联互通机制（"沪港通"" 深港通 "）的成功经验，由特区政府与中央相关部委协商建立闭环式资金管理体系。该机制允许让专才把内地资金带来香港置业，有朝一日卖出物业时，资金须汇回内地，又可以确保不会影响外汇管制。龙汉标相信，此举既能满足专才在港安居需求，又能增强其香港归属感，形成人才与城市的深度联结。

财经事务及库务局局长许正宇 4 月初被立法会议员以书面方式问及，当局会否借鉴跨境 “理财通 2.0” 的经验，通过跨境资金闭环管理，便利人才在港置业。许正宇回应，政府就内地来港人才对资金跨境汇计划的便利安排，会继续积极按其实际需要（例如置业、设立公司和投资）与内地相关部委探讨。

对于以上种种便利两地人士跨境置业的提议，业界普遍认为有助内地和本港经济发展。中洲置业营销策划总监杨聪永承认，内地客来港买楼，资金调动较为困难，若能落实到 “互联互通” 买楼，可以刺激港楼成交量，对楼市来说是好事，实际操作上问题不大。岭南大学经济系及潘苏通沪港经济政策研究所兼任研究教授何泺生称，有指定用途的资金可以 “尽量让它流通”，让资本帐有序开放，而以闭环方式管理资金流动，做法安全，此举有望吸引内地客来港买楼，例如一些本身在内地有物业的人士，也可以来港买楼，分散投资。

内地人在香港买房，卡在资金流转环节背后，是复杂的政策法规、金融监管以及市场规则的交织。尽管目前面临诸多挑战，但随着各界对这一问题的重视以及相关政策探索的推进，未来有望找到更加合理、高效的解决方案，助力内地人在香港实现安居梦想，也为香港楼市注入新的活力 。

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