2025 香港 “长策” 更新:未来 5 年增 15 万公屋,私楼价格会跌吗?答案在这!

2024 年 10 月 28 日，香港特区政府公布《长远房屋策略》2024 年周年进度报告，明确未来 10 年房屋供应目标为 44 万个单位，公私营房屋新供应比例维持在 70:30 。这意味着未来 5 年，香港将新增约 15 万公屋，公屋落成量步入 “收成期”。此消息一出，不少人心中都有疑问：大量公屋供应，会拉低香港私楼价格吗？

先看公屋供应情况。团结香港基金发表的《香港房屋趋势导航 2025》报告预测，未来 5 年传统公屋年均落成量为 32,100 个单位，加上稳步推进的 “简约公屋”，整体公屋年均落成量将达到 37,700 个单位 ，远超《长远房屋策略》所定目标。公屋供应大幅增加，对缓解香港住房紧张局面意义重大，也会在一定程度上影响楼市格局。

公屋增多，理论上会分流部分原本对私楼有需求的人群。那些收入不高、原本打算咬牙购买低价私楼的家庭，若能申请到公屋，就可能放弃购买私楼的计划。比如低收入的张女士一家，原本打算凑钱买新界偏远地区的小户型私楼，听闻公屋供应增加、申请难度可能降低后，决定先申请公屋。像张女士家这样的情况多了，私楼市场需求自然会减少，给私楼价格带来下行压力。

不过，私楼价格是否下跌，不能只看公屋供应这一个因素。从需求端来看，香港的经济发展和人口变化对私楼需求影响很大。香港经济逐渐复苏，就业机会增多，居民收入有望提高，这会刺激改善型和投资型购房需求。同时，香港一系列人才政策吸引了大量人才流入，截至 2024 年 11 月底，已批出超 26 万宗人才入境计划申请 。这些新流入人才，有的具备较强购买力，更倾向于购买私楼，为私楼市场注入新需求，支撑私楼价格。

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从供应端分析，虽然公屋供应大幅增加，但私楼供应也有自身节奏。未来 5 年，私人住宅供应预计呈现 “先高后低” 态势。2025 - 2029 年年均落成约 17,100 个单位，不过主要集中在 2025 年和 2026 年，之后供应量逐渐回落 。私楼供应总量在未来几年并非大幅增长，不会因供应过剩而大幅拉低价格。而且，香港土地资源有限，尤其优质地段土地稀缺，像港岛中环、九龙尖沙咀等地，新的私楼项目本就少，这些地段的私楼抗跌性强。

政策因素也不容忽视。近年来，香港特区政府为稳定楼市，出台多项政策。2025 年财政预算案把征收一百元印花税的物业价值上限从三百万元提高到四百万元，降低了购房者成本；扩大 “新资本投资者入境计划”，将住宅房产纳入投资范围，刺激豪宅市场 。这些政策旨在活跃楼市交易，对私楼价格有一定支撑作用。

再看市场预期和投资者信心。当市场预期房价上涨时，投资者会积极入市，推动房价上升；若预期下跌，投资者则会观望，导致房价下行压力增大。目前，多数机构对香港楼市持谨慎乐观态度。莱坊预测 2025 年香港一般住宅价格最多上升 5%，戴德梁行预计 2025 年香港住宅物业成交量有望比 2024 年提升 5 - 8%，整体楼价将反弹约 5% 。这种相对乐观的市场预期，有助于稳定私楼价格。

综合来看，虽然未来 5 年香港公屋供应大幅增加，但私楼价格并不一定会下跌。公屋和私楼面向不同需求群体，公屋供应增加虽会分流部分私楼需求，但香港经济发展、人口流入带来的新需求，私楼供应节奏，以及政府政策、市场预期等多方面因素共同作用，使得私楼价格走势复杂。在不同区域，私楼价格表现也会有差异。在新兴发展区域，若私楼供应量大且配套尚不完善，可能面临一定价格调整压力；而核心地段和配套成熟区域，私楼价格有望保持稳定甚至上涨 。

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