别买错!香港 “资产压舱石” 面积段:120-180㎡豪宅,十年年均涨 7%

在香港房价分化加剧的 2025 年，真正能穿越周期的 “资产压舱石” 已浮出水面 ——120-180㎡的中高端豪宅，以十年年均 7.3% 的复合涨幅，成为高净值人群的置业共识。这份涨幅并非偶然，中原地产数据显示，该面积段香港房产从 2015 年 18 万港元 /㎡飙升至 2025 年 36.5 万港元 /㎡，不仅跑赢恒生指数同期 4.1% 的涨幅，更在市场波动中展现出极强的抗跌韧性，2022 年全港楼价回调 15% 时，此类物业跌幅仅 8.3%，远低于超豪宅 19% 的跌幅。

香港买房选择这一面积段，本质是锁定了 “稀缺性与实用性” 的黄金平衡。香港规划署数据揭示核心逻辑：2015-2025 年新增住宅中，120-180㎡户型占比仅 12%，而对应需求占比却高达 27%，供需缺口持续扩大。核心区更是一房难求，港岛南区该面积段年均供应量不足 50 套，2025 年三季度挂牌量同比减少 32%，供需比低至 1:4.5。这种失衡源于土地稀缺 —— 浅水湾近十年仅出让 3 宗住宅用地，120-180㎡户型占比不足 20%，长江实业浅水湾道 90 号项目此类房源开盘即售罄，足见市场渴求度。

政策红利进一步夯实了价值基础。“高才通” 政策落地后，年收入 250 万港元以上的 A 类申请者中，62% 选择购置 120-180㎡香港房子，他们既需要三房两卫的家庭空间，又看重核心区配套资源。九龙塘 “学府壹号” 139.4㎡单位，因毗邻耀中国际学校，60% 买家是为子女教育规划的内地家庭，总价 8400 万港元仍供不应求。新资本投资者入境计划将住宅纳入投资门槛后，该面积段因流动性强、涨幅稳健，成为逾六成申请者的首选，内地买家占比超四成，持续为市场注入需求动能。“撤辣” 政策更降低持有成本，一套 5000 万港元的 140㎡物业，内地买家可节省 750 万港元印花税，综合成本降低近 20%。

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不同区域的 120-180㎡香港豪宅，各有精准适配的价值逻辑。中环、浅水湾等传统核心区，此类物业占据一线景观资源，是资产避险的首选。中环 “天汇” 150㎡海景单位 2025 年年中报价上调 7%，仍被内地买家全款拿下，2015 年 2800 万港元购入的房源，2025 年二手成交达 5800 万港元，精准兑现十年翻倍涨幅。浅水湾香岛道沿线的 160㎡户型，凭借不可复制的海景与低密度环境，成为内地企业家的身份象征，租赁市场同样火爆，月租可达 42 万港元，呎租超 100 元。

九龙塘、西九龙则是 “教育 + 通勤” 的黄金选择。九龙塘作为传统名校区，120-150㎡的家庭型豪宅备受青睐，“剑桥花园” 160㎡户型近三年成交客群中 “高才通” 人士占比达 58%，月租 4.2 万港元，租金回报率 3.2%，实现 “资产增值 + 稳定现金流” 双收益。西九龙 “滶晨 II” 111.5㎡单位月租 6.6 万港元，虽回报率 1.1%，但叠加房价增值预期，仍是跨境配置热门，40 分钟可达深圳前海，完美契合双城生活需求。

新兴宜居板块的此类香港房产，更具性价比优势。贝沙湾 1740㎡的四房单位，坐拥临海景观与成熟社区配套，月租 9.4 万港元，呎租 54 元，吸引金融行业高管入住，6000 万港元左右即可入手，兼具自住与投资价值。太古城的 140㎡左右户型，依托商圈与地铁优势，租金回报率高达 3.7 厘，远超市场平均水平，成为中小投资者的优选，既能快速出租获取现金流，又能分享区域发展红利。

在香港买房，120-180㎡豪宅的核心竞争力在于 “无短板”—— 既规避了小户型的增值天花板，又摆脱了超大面积豪宅的流动性桎梏。2025 年核心区此类房源挂牌至成交平均仅需 45 天，是超豪宅流通周期的 1/3。戴德梁行预测，未来三年核心区 120-180㎡户型价格涨幅或达 6%-8%，供需缺口将进一步扩大。对于追求资产稳健增值的购房者而言，选择地铁沿线、配套成熟的该面积段豪宅，不仅是购置一处居所，更是锁定香港稀缺资源与全球化资产配置的入场券，其 “资产压舱石” 地位在可预见的未来难以撼动。

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