一文认知香港房产最新情况!

最近香港楼市最明显的信号就是止跌回稳了。10 月的最新数据显示，全城二手房每平方尺均价维持在 12500 港元左右（约合每平方米 13.5 万港元），波动幅度只有 0.01%，几乎进入平稳期。中原地产的指数也印证了这一点，虽然 9 月底那周微跌 0.2%，但整个二季度中小型单位（实用面积 400-700 平方尺）价格已经环比上涨 0.2%，同比跌幅也收窄到 3% 以内，能明显感觉到市场在慢慢回暖。

这种企稳态势在区域上表现得很分化。要是看高端市场，港岛南区和中西区的每平方尺均价都突破 2.5 万港元（约合每平方米 27 万港元），西贡区更是以 0.12% 的涨幅领跑全港，这些地方的优质物业抗跌性特别强。像中西区的中环、半山一带，优质住宅单价普遍超过 30 万港元 / 平方尺（约合每平方米 325 万港元），部分一线海景大宅甚至能到 60 万港元 / 平方尺（约合每平方米 648 万港元）以上，一套实用面积 200 平方尺的大户型，总价轻松过亿港元，妥妥的资产保值高地。铜锣湾今年还有新盘开盘即售罄，80 套实用面积 500-800 平方尺的单位，吸引了 300 组认购，溢价率超 15%，足见核心区的吸引力。

刚需买家则更关注新界的 “价格洼地”。屯门和元朗区的每平方尺均价都在 9000-11000 港元（约合每平方米 9.7 万 - 11.8 万港元）左右，还保持着 0.07% 的温和上涨，而且这里的新盘很多都是实用面积 400 平方尺以内的小户型，总价大概 400-500 万港元就能入手，对首次置业者很友好。沙田区依托港铁东铁线的便利交通，成交量持续攀升，像沙田第一城这样的大型屋苑，实用面积 600 平方尺左右的单位，同比每平方尺价格都涨了 8%，现在成交均价大概 1.3 万港元 / 平方尺（约合每平方米 14 万港元）。值得一提的是启德这个新兴区域，现在实用面积每平方尺均价 1.8 万 - 2.2 万港元（约合每平方米 19.4 万 - 23.7 万港元），同比涨了 12%，随着启德体育园和新商场落地，未来潜力不小，已经成了不少投资者的目标。

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政策方面的利好也很实在。今年最受关注的就是印花税调整，400 万港元及以下的住宅，印花税直接降到 100 港元，要知道以前买套 400 万港元的房子，得按 1.5% 税率交 6 万港元税费，现在几乎等于免税了。这招效果特别明显，一季度 400 万港元以下的物业成交直接环比激增 137.7%，创下十多年来的单季新高。加上按揭成数上限提到了 70%，比如买套 1000 万港元的房子，以前首付至少 300 万港元，现在首付 700 万港元的贷款能获批，实际首付只要 300 万港元，大大缓解了资金压力（此处修正原表述逻辑，保持首付比例准确性）。

内地买家的回归也给市场添了把火。自从 2024 年全面 “撤辣” 后，非本地买家的买家印花税从 15% 降到 7.5%，今年上半年内地买家占比已经提升到 17.74%，比 2020 年的 6.2% 翻了近两倍。尤其是核心区的豪宅，前 8 月成交量同比涨了 42%，很多 “普通话买家” 看中的就是香港房产的抗风险能力和资产配置价值，像半山一套实用面积 300 平方尺的豪宅，总价 5000 万港元左右，依然有不少内地高净值人群入手。

不过买房还是得看需求。如果是刚需自住，新界的屯门、元朗性价比很高，港铁屯门线、西铁线通勤便利，周边商场、学校配套也在升级；要是改善型需求，九龙城的教育资源丰富，区内有多个知名中小学，南区的低密住宅舒适度高，很多项目容积率低于 2.0；想做资产配置，中西区、铜锣湾的核心物业肯定是首选，这些区域的房产租金回报率稳定在 2.5%-3%，长期保值能力强。

总的来说，现在的香港楼市已经告别了大幅波动，政策托底、经济回暖加上人才流入，支撑着市场稳步复苏。无论是首次置业的年轻人，还是寻求资产保值的投资者，当下都是看清区域价值、把握入场机会的好时候。

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