为啥香港房价降不下来?稀缺性占主导!

2025 年 8 月香港私人住宅楼价指数已升至 288.5 点，实现连续 4 个月回升，较 3 月阶段性低点累计上涨 1.26%。尽管深水埗、离岛等区域出现 0.06%-0.22% 的微跌，但南区、西贡等核心板块月涨幅超 0.1%，这种 “整体企稳、核心领涨” 的格局，本质是土地、资源、需求三重稀缺性共同作用的结果，在利率下行与政策宽松周期中更显坚韧。

土地供给的刚性约束构成稀缺性基石。香港已发展土地仅占总面积的 24%，住宅用地占比低至 7%，即便 2025 年前三季度私人房屋土地供应达 12430 个单位（完成年度目标 94%），仍难填补需求缺口。最新推售的九龙佐敦谷彩兴路地块仅能提供 570 个单位，却吸引 12 家房企竞逐，而北部都会区洪水桥片区开发虽启动招标，但从基建到交房需 5-8 年周期，短期无法缓解供需矛盾。这种 “供给滞后于需求” 的结构性失衡，使得土地成本持续向房价传导，成为价格抗跌的底层支撑。

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核心资源的独占性加剧价值分化。港岛南区 10 月均价维持 41598 港元 / 平方尺，山顶 Mount Nicholson 顶层单位以 14.4 万港元 / 平方尺（约 155 万港元 / 平方米）成交，其稀缺性不仅在于一线海景，更在于不可复制的圈层资源。新兴板块中，西九龙天玺特色单位尺价 12.9 万港元（约 138 万港元 / 平方米），港岛南岸 “DEEP WATER PAVILIA 滶晨” 开盘售罄 503 套，印证资源型物业的吸引力。教育资源聚集的港岛中西区，因 “港八大” 非本地生限额升至 40%，家长购房需求旺盛，均价达 32000 港元 / 平方米，成为 “抗跌堡垒”。反观旺角老旧瑕疵单位，虽尺价仅 2545 港元，但因缺乏核心资源支撑，不具市场代表性。

人才与资本流入放大稀缺效应。截至 2024 年底，高才通计划吸引超 7.5 万名高端人才抵港，带动租赁需求爆发 ——8 月私人住宅租金指数升至 198.7 点，连升 9 个月创六年新高，高校周边租金涨幅超 10%。租赁市场的热度正向买卖市场传导，7 月住宅买卖合约达 5766 份，同比增长 54.8%，600 万 - 700 万港元中小单位成成交主力。同时，“新资本投资者入境计划” 将住宅投资门槛降至 3000 万港元，刺激 3000 万 - 5000 万港元豪宅成交量环比增长 18%，内地买家占比升至 27%，核心区豪宅成为全球化资产配置优选。

政策与市场形成共振加固稀缺价值。特区政府 “撤辣” 后，非本地买家印花税大幅降低，叠加按揭利率降至 2% 左右，35% 的非本地买家选择顶格七成按揭优化资金配置。差饷物业估价署数据显示，楼价自 3 月触底后持续回升，利嘉阁地产预测升势将延续。莱坊更指出，稀缺性主导下 2026 年楼价或反弹 5%，印证核心物业的长期价值。

综上，香港房价的坚挺绝非偶然，土地供给的先天不足、核心资源的不可复制、人才资本的持续涌入，共同构筑起稀缺性的价值护城河。2025 年市场回暖期，这种稀缺逻辑将继续主导价格走向，核心区与资源型物业仍是资产保值增值的核心选择。

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