大陆居民香港买房:面积与价格实用参考

大陆居民在香港买房，既可能是为了孩子的教育规划，也可能是出于资产配置的考量，还可能是想开启跨境生活。但香港的房产市场和内地有很大不同，从面积计算到价格分布，再到购房政策，都需要提前了解清楚。下面就从这些方面入手，为大陆居民提供一份实用的面积价格参考。

大陆居民在香港买房，首先要了解政策上的变化。2024 年香港 “撤辣” 之后，大陆居民购房的门槛降低了不少。以前需要缴纳 15% 的额外买家印花税，现在和本地买家一样，最高只需要缴纳 4.25% 的税率。不过如果是非永居身份，通过 “优秀人才计划” 等输入人才计划来港的，要先按 30% 缴纳印花税，等满 7 年拿到永居身份后，就可以申请退税，退到首置税率。

面积计算方式是大陆居民需要适应的另一个点。香港房子标注的面积都是实用面积，也就是实际能使用的空间，不包括电梯间、走廊这些公摊面积。简单来说，30 平方米的实用面积，大概相当于内地 40 到 45 平方米的建筑面积；50 平方米的实用面积，差不多是内地 65 到 70 平方米的建筑面积。看房子的时候，一定要问清楚 “实用率”，也就是实用面积和建筑面积的比例。新楼盘的实用率一般在 70% 到 85% 之间，这个比例越高，实际居住起来就越划算。比如同样是 50 平方米实用面积的房子，实用率 80% 的比 70% 的，实际使用感受要好很多。

不同预算能在香港买到多大的房子，不同区域的价格差异也很大。大陆居民买房，需求主要集中在过渡、自住和改善这几个方面。

如果是想低总价上车，买个小面积的房子过渡，同时还能兼顾出租，30 到 50 平方米的房子比较合适。在港岛的中环、铜锣湾这些核心区域，单价在 35 万到 50 万港币之间，30 平方米的房子总价大概 1050 万到 1500 万港币，大多是开放式单间；50 平方米的能做成一房一厅，总价 1750 万到 2500 万港币。这里的房子适合预算充足，在港岛工作的单身人士，或者纯粹用来投资，因为租金回报率能达到 3% 到 3.5%，租客多是白领。

九龙的九龙塘、启德这些次核心区域，单价 18 万到 30 万港币，30 到 50 平方米的房子总价 540 万到 1500 万港币。40 平方米的能做成一房，而且离地铁近，部分还对口名校。适合那些为了孩子教育先 “占坑” 的家庭，先买个小面积的锁定学区，以后再换大的。

新界的沙田、元朗这些离市区比较近的地方，单价 9 万到 18 万港币，30 到 50 平方米的房子总价 270 万到 900 万港币。50 平方米的能做成两房，空间比较宽敞，生活成本也低。对于预算有限，第一次买房的人来说很合适，也可以计划 “以租养贷”，每个月租金 1.5 万到 2 万港币，能覆盖一部分房贷。

如果是家庭定居，需要满足自住需求，60 到 100 平方米的房子更合适。九龙站、奥运站这些跨境交通便利的地方，单价 28 万到 40 万港币，60 平方米的两房总价 1680 万到 2400 万港币，步行 10 分钟就能到高铁西九龙站，14 分钟就能到深圳北，到机场 15 分钟，到中环 20 分钟。适合经常往返深港的家庭，或者很看重交通便利性的人。

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新界的沙田、荃湾，单价 13 万到 20 万港币，80 平方米的房子能做成三房，总价 1040 万到 1600 万港币，离东铁线近，能直达罗湖、福田口岸。这里的房子比九龙同面积的要便宜 30% 左右，周边有新城市广场等配套设施，适合孩子在新界读书的家庭。

港岛南区的黄竹坑、鸭脷洲，单价 22 万到 35 万港币，70 平方米的两房总价 1540 万到 2450 万港币。环境比较低密度，通过南港岛线 20 分钟就能到中环。适合预算充足，追求居住品质，又不想离核心区太远的家庭。

要是打算长期定居，更看重空间，100 平方米以上的房子可以考虑。新界的大埔、西贡，单价 15 万到 25 万港币，120 平方米的能做成四房，总价 1800 万到 3000 万港币。虽然到中环需要 1 个小时左右，但近郊环境清幽，适合那些不介意通勤，或者远程办公，孩子读国际学校的家庭。

九龙塘、何文田这些地方，单价 20 万到 32 万港币，100 平方米的三房总价 2000 万到 3200 万港币，对口培侨中学这样的名校。适合为了孩子教育定居的家庭，既能满足空间需求，又能兼顾学区，而且到九龙、港岛通勤都方便。

除了面积和价格，还有一些细节需要注意。很多人容易被 “学区房” 的概念误导，其实香港没有严格的学区划分，所谓的 “对口学校” 只是说住在 “校网范围内”，比如九龙塘属于 41 校网，但还是要参与抽签，买房只是提高了概率，不是一定能上。所以选房子的时候，可以优先选校网内的，但不要盲目为了 “名校噱头” 花冤枉钱。

如果经常往返深港，通勤时间很重要。最好选高铁或者地铁能直达的区域，像九龙站、粉岭这些地方。避免选那些需要多次换乘的区域，比如从屯门到深圳，要先坐地铁到元朗再转巴士，会多花 1 个小时。

如果买房是为了投资出租，要考虑房子的流动性。30 到 50 平方米的小户型租客多，也容易转手，九龙站、沙田这些地方通勤便利，租赁需求稳定，是不错的选择。100 平方米以上的大户型流动性差一些，更适合长期持有。

香港楼龄超过 30 年的老房不少，买老房之前一定要查清楚 “楼宇安全证明” 和水管电路的维修记录，不然入住后可能要花不少钱维修，老房的维修成本比新盘要高 20% 到 30%。

总的来说，大陆居民在香港买房，要先想清楚自己的需求。短期投资的话，小面积加上核心区的房子流动性更好；家庭定居的话，中大面积且通勤便利的区域更合适。除了价格，还要提前规划好身份，明确居住周期，这样才能把预算花在刀刃上，买到真正适合自己的房子。毕竟在香港，适合自己的空间比单纯的大面积更有意义。

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