内地客为什么爱香港启德?50% 占比背后,是交通与配套的双重吸引力

最近总有人问，香港那么多区域，为啥内地客偏偏盯着启德不放？中原地产的数据一出来，大家更惊讶了 —— 过去一年多启德私楼成交里，内地买家占比居然超过 50%，每两个业主就有一个是内地人，“撤辣” 后最受内地客欢迎的 20 个楼盘里，启德就占了 5 个。其实深究下去就懂了，这根本不是盲目跟风，而是启德的交通和配套刚好戳中了内地客的所有需求点。

先说说交通这张 “王牌”，这可是内地客最看重的硬实力。现在去启德看房，销售都会先拉着你看交通图：步行 5 到 8 分钟就能到港铁启德站，屯马线、沙中线双轨交汇，去九龙塘、旺角这些商圈根本不绕路。更关键的是 2025 年刚通车的中九龙干线，从启德开车到西九龙高铁站只要 5 分钟，过个关半小时就能到深圳，对经常跨境通勤的内地客来说，这简直是 “通勤福音”。除了地铁和公路，周末还有渡轮能去北角、观塘，承丰道上的 A21、N61 等巴士线更是能直达尖沙咀，不管是日常出行还是往返内地，都方便得没话说。我认识个做跨境生意的朋友，之前犹豫了半年没买房，上次体验了从启德到深圳前海的通勤，当场就定了套两房，他说 “省下来的时间比啥都值钱”。

再看配套，启德最打动内地客的是 “看得见的现在，摸得着的未来”。商业方面，最大的商场 Airside 早就开业了，里面餐饮购物一应俱全，逛街根本不用跑远。更让人期待的是规划中的 1500 米全港最长地下购物街，还有 SOGO 双子汇、K11 启德零售馆，加起来近 37 万平的商业面积，以后这里就是九龙的新商圈。教育资源更是戳中了很多家庭买家的痛点，启德属于全港四大名校网之一的 34 校网，保良局何寿南小学、喇沙书院这些名校都在范围内，孩子从幼儿园到中学的教育问题一次性解决。之前有个上海客户，就是为了孩子升学特意来启德买房，他说 “在内地挤破头的名校资源，在这里居然能通过买房轻松获得”。

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而且启德的生活氛围特别对内地客胃口。24 公顷的都会公园、1.4 公里的海滨长廊已经建好，周末带家人散散步、吹吹海风特别舒服。住客会所里游泳池、健身馆等 65 项设施应有尽有，很多楼盘还做了封闭式厨房，完全符合内地人的生活习惯。更重要的是，这里的 “造血能力” 实打实，作为香港规划的 “第二个 CBD”，未来 5 年区域就业预计增长 40%，科创精英、企业高管带来的租赁需求特别旺。现在启德实用面积呎租能到 35-40 港元，一套 400 呎的单位月租能有 2.8 万，租金回报率能到 4% 左右，空置期常短至 7 天内，不管是自住还是投资都划算。

政策红利更是给启德加了码。“撤辣” 后内地客买房彻底平权，加上按揭利率降到 2% 左右，购房成本比之前低了不少。政府投入超千亿打造的启德体育园已经启用，承办了不少国际赛事，每年能吸引超百万客流，这无疑会带动区域价值持续上涨。数据显示，启德房价近 5 年复合增长率达 8.5%，比全港平均水平高不少，业内预测 2025 年还能涨 8%-10%。更难得的是，这里 70% 的单位能看到维港海景，景观溢价能到 15%-20%，在二手市场特别抢手。

这么一看，内地客爱启德根本不是偶然。交通上能快速衔接内地与香港核心区，配套上商业、教育、休闲样样齐全，加上实实在在的租金回报和升值潜力，50% 的占比反而显得很合理。现在启德新盘选择也多，从 269 呎的一房到 771 呎的三房都有，不管是单身精英还是三口之家，都能找到合适的房子。要是你也在看香港的房子，启德真得重点考虑，毕竟能同时满足交通便利、配套完善、投资靠谱的区域，全香港可没几个。

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