. 香港内地买家多吗?对房价有啥影响

当 2025 年三季度香港私宅成交数据中，内地买家（含新香港人）占比攀升至 24%，较 2024 年 “撤辣” 前的 10% 实现翻倍增长，这个群体已从 “楼市补充力量” 跃升为影响区域房价的关键变量。更值得关注的是其需求的结构性特征：启德、北部都会区等新兴板块的内地买家占比超 50%，300-800 万港元刚需盘贡献 65% 的成交，而 3000 万港元以上豪宅中，内地资本配置型买家占比达 45%。这种 “刚需 + 高端” 双轮驱动的需求格局，不仅直接拉动特定区域房价上涨，更重塑了香港楼市的供需平衡，形成 “核心区稳价、新兴区提价、刚需盘热销” 的差异化影响图景。

内地买家的规模回升并非偶然，而是政策松绑与需求适配共同作用的结果，其群体结构已从 “单一投资” 转向 “多元需求”。2024 年底全面撤销非本地买家额外印花税、买家印花税后，内地买家的购房成本大幅降低 —— 一套 1000 万港元的物业，交易税费从 “撤辣” 前的 150 万港元降至 42.5 万港元，降幅超 70%，直接激活了积压的购房需求。从群体构成看，当前内地买家主要分为三类：一是通过 “高才通”“优才计划” 到港的新市民，2025 年前三季度这类人群购房占内地买家总量的 38%，偏好 600-1200 万港元的地铁沿线新房，如观塘凯汇、黄竹坑站周边项目，这类需求属于刚性自住，支撑起区域成交量的稳定增长；二是跨境通勤家庭，占比 32%，集中在元朗、屯门等口岸板块，80-100 平方米三居室是首选，总价多控制在 800-1500 万港元，他们看重 “半小时深港通勤” 与香港的教育资源，推动这类板块房价年均涨幅达 6%，高于全港平均水平；三是资本配置型买家，占比 30%，聚焦中环、浅水湾等核心区豪宅，3000 万港元以上标的成交中，这类买家贡献超半数，他们将香港豪宅视为 “避险资产”，2025 年上半年 5000 万港元以上豪宅成交同比增长 31%，其中 62% 来自内地高净值人群。

内地买家对房价的影响，首先体现在新兴板块的 “价值抬升” 上，启德、北部都会区等规划红利区域成为最大受益者。启德作为维港沿线最后一块大规模开发区域，凭借 CBD2.0 规划与体育园配套，2025 年内地买家占比达 53%，推动区域私宅均价同比上涨 12%，远超全港 4% 的平均涨幅。具体到项目，启德天泷推出的 800 套单位中，35% 被内地人才家庭购入，560 平方尺两居室成交价从年初的 620 万港元升至 682 万港元，半年涨幅 10%；北部都会区的洪水桥板块，因港深西部铁路（15 分钟通前海）规划，内地跨境买家占比从 2024 年的 28% 升至 2025 年的 51%，映御项目首推即吸引 1.2 万组认购，其中 35% 来自深圳科创企业高管，带动板块均价突破 18 万港元 / 平方米，较 2024 年上涨 15%。这类区域的房价上涨，本质是内地买家 “提前布局规划红利” 的结果 —— 他们对深港融合的政策预期更敏感，愿意为 “未来通勤便利 + 资产增值” 支付溢价，而这种需求恰好填补了本地买家对新兴区域的观望情绪，形成房价上涨的 “助推力”。

在核心区豪宅市场，内地买家的作用更多是 “提升流动性与稳定价格”，而非单纯推高房价。中环、浅水湾等传统豪宅区，2025 年内地买家占比达 45%，但房价涨幅控制在 5%-8%，远低于新兴区域。关键原因在于这类区域的豪宅供应稀缺（年均新增不足 200 套），内地买家的入场主要解决了 “成交周期长” 的问题 ——2024 年以前，核心区亿元级豪宅平均成交周期达 6 个月，2025 年因内地资本流入，成交周期缩短至 3 个月，部分稀缺海景单位甚至出现 “多组竞价”，如浅水湾道某独栋洋房以 9.5 万港元 / 呎成交，较挂牌价溢价 8%，买家为内地跨境企业家。这种流动性提升带来的直接效果是 “抗跌性增强”：2025 年全球经济波动期间，香港核心区豪宅价格仅微跌 1.2%，而同期伦敦肯辛顿、纽约曼哈顿豪宅跌幅超 5%，内地买家的 “资产配置需求” 成为核心区房价的 “稳定器”。此外，这类买家更看重豪宅的 “社交圈层 + 全球资产属性”，对价格敏感度较低，只要标的具备稀缺景观或地段优势，即便单价突破 60 万港元 / 平方米，仍能吸引买单，进一步强化了核心区豪宅的 “硬通货” 属性。

刚需盘市场则呈现 “内地买家与本地买家共生” 的格局，300-800 万港元标的成为双方共同争夺的焦点，直接推动这类物业价格稳步上涨。全港范围内，300-800 万港元的私宅成交中，内地买家占比达 38%，其中元朗、沙田等区域占比超 45%。元朗朗屏 8 号的 120 套单位中，30% 被内地跨境家庭购入，400 平方尺一居室总价从 380 万港元升至 410 万港元，年涨幅 8%；沙田第一城作为传统刚需盘，2025 年内地人才买家占比达 32%，500 平方尺两居室月租从 2.5 万港元升至 2.7 万港元，租金回报率稳定在 3.4%，带动房价同比上涨 6%。这类物业的房价上涨，源于 “供需失衡”—— 香港每年新增刚需约 2.5 万套，而供应仅 1.8 万套，内地买家的加入进一步加剧了竞争，尤其在 “地铁 + 学区” 双配套的刚需盘上，内地家庭为子女教育愿意支付 10%-15% 的溢价，如九龙城 34 校网周边的刚需盘，内地买家占比达 40%，房价较非学区盘高 20%。

但需客观看待内地买家的影响，其并非所有区域房价的 “主导者”，非核心远郊板块受其影响有限。新界西北部分缺乏配套的区域，2025 年内地买家占比不足 10%，房价涨幅仅 2%-3%，甚至部分楼盘因供应过剩出现 “以价换量”。此外，政府通过增加供应对冲需求压力 ——2025 年私人住宅供应达 2.1 万套，创 5 年新高，其中 70% 集中在新兴区域，一定程度上缓解了内地买家带来的房价上涨压力。利率波动也会影响内地买家的入场节奏：2025 年香港按揭利率降至 2.6% 时，内地买家成交占比环比提升 3 个百分点；若未来利率回升至 4% 以上，预计这类群体的购房需求将减少 15%-20%，对房价的拉动作用也会相应减弱。

对香港楼市而言，内地买家已成为 “不可或缺的平衡力量”—— 他们既为新兴区域注入增长动能，也为核心区提供流动性支撑，同时推动刚需盘市场的良性循环。对购房者而言，需根据自身需求判断：自住刚需可关注内地买家聚集的新兴地铁盘，这类物业因需求稳定，抗跌性更强；投资客可聚焦核心区豪宅或 300-800 万港元刚需盘，前者受益于跨境资本配置需求，后者依托刚性需求支撑；而规避缺乏配套的远郊盘，这类物业难以吸引内地买家，房价增长乏力。

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2025 年的香港楼市，内地买家的角色已从 “外部变量” 转为 “内在组成”。他们的需求结构、区域偏好与资金流向，深刻影响着房价的分化走势 —— 核心区稳、新兴区涨、刚需盘热，这种格局在未来 3-5 年仍将持续。读懂内地买家的需求逻辑，不仅是理解香港房价的关键，更是把握楼市结构性机会的核心前提。