撤辣重塑购房版图:内地买家如何改写 2025 香港楼市格局

2025 年的香港楼市，内地买家的回归轨迹勾勒出最鲜明的市场脉络：普通话拼音买家在私楼成交中占比已攀升至 24.2%，较 2020 年的 9.2% 低谷实现质的飞跃，部分热门板块甚至出现 “每两套成交就有一套来自内地” 的景象。这场由 “撤辣” 政策引发的购房人群重构，绝非简单的数量回升，而是从需求结构、价格梯度到板块偏好的全方位重塑，让香港楼市在跨境资本与人才红利的叠加下焕发新活力。

“撤辣” 带来的 “税费平权”，成为撬动内地买家入场的核心杠杆。2024 年底香港全面撤销额外印花税、买家印花税等政策后，内地买家终于与本地居民站在同一起跑线 —— 此前购置 1000 万港元房产需额外缴纳 150 万港元买家印花税，如今仅需按阶梯税率缴纳约 42.5 万港元从价印花税，直接省下超 100 万成本。这种力度的红利迅速转化为行动力：2025 年前三季度，内地买家入市个案达 3200 宗，总金额超 300 亿港元，其中 400 万 - 800 万港元的刚需盘占比高达 65%。启德新盘 “天寰” 推出的 800 套单位中，内地买家占比达 45%，有深圳企业家直言，省出的税费刚好覆盖装修成本，这种成本优势让观望者果断入市。

利率下行与贷款宽松形成的 “组合拳”，进一步降低了置业门槛。随着美联储降息传导至香港市场，新造按揭利率已跌破 3% 关口，3000 万以下自住房产按揭成数上限提至七成，部分银行对有香港亲属的内地买家甚至能给到六成以上额度，使首付门槛从以往的 40% 降至 30%。成本下降直接推动购买力升级，中原按揭数据显示，2025 年内地买家新造按揭宗数同比增长 58%，平均贷款额度达 630 万港元。对跨境刚需而言，400 万港元以下物业仅需 100 港元印花税的政策更具吸引力，元朗 “朗屏 8 号” 10 月成交的 120 套单位中，30% 来自看重香港教育资源的深圳跨境家庭。

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人才政策的深度发力，则让内地买家群体从 “投资为主” 转向 “自住刚需” 的结构性转型。截至 2025 年 7 月，香港各类人才引进计划已获批 34 万份，超 22 万名人才抵港，还携带了 10 万名受养人，其中近六成需要解决居住问题。这批 “新香港人” 与以往高净值投资者截然不同，更青睐 600-800 万港元的中小户型，且极度看重通勤便利性 —— 观塘 “凯汇” 小区成交的内地买家的 70%，是通过 “优秀人才入境计划” 到港的金融从业者，选择这里正是因为地铁到中环仅需 15 分钟。人才需求还带动了 “以租转买” 的良性循环，油尖旺区 “名铸” 小区的内地人才租客占比从 2023 年的 20% 升至 35%，部分租客住满一年后直接转为买家，让成交从短期炒作转向长期持有。

在高净值领域，政策优化同样重塑了高端买家的入场节奏。“新资本投资者入境计划” 将住宅投资准入门槛从 5000 万港元降至 3000 万港元，恰好覆盖热门的入门级豪宅区间，叠加七成按揭政策覆盖所有豪宅、实际按揭利率低至 1.89% 的优势，3000 万港元豪宅月供较两年前减少近 3 万港元。这直接推动高端市场升温，3000 万港元以上豪宅成交中，非本地买家占比达 51%，其中内地买家贡献 38% 份额。西九龙文化区凭借 “文化 IP + 跨境交通” 优势，成为 3000 万 - 8000 万港元级豪宅的增长引擎，新世界 “滶晨 II” 项目 52% 的买家为内地买家，即便租金回报率仅 1.1%，仍因身份配置与增值预期吸引大量跨境资本。

如今的内地买家已形成梯度分明的板块偏好：启德、将军澳等新兴规划区因升值潜力大，吸引 35% 的跨境投资者；元朗、屯门等刚需板块靠高性价比，承接 40% 的人才自住需求；南区、半山等豪宅区则汇聚 25% 的高净值买家。这种结构性需求让香港楼市避免了以往 “普涨普跌” 的波动，呈现更健康的复苏态势。

从税费平权到人才安居，“撤辣” 政策正在重塑香港购房人群的基因。内地买家不再是单一的投资群体，而是分化为刚需自住、人才安居、高端配置等多元画像，他们的精准布局既激活了不同价位段的市场活力，也为香港楼市注入了可持续的发展动能。在政策红利与市场回暖的双重窗口下，这场由内地买家推动的市场重构，正让香港楼市在跨境融合中找到新的价值锚点。

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