内地人香港买房全流程:从限购政策到按揭避坑指南

在香港与内地联系日益紧密的当下，不少内地人将目光投向了香港楼市，期望通过在港买房实现资产配置或生活规划的升级。但香港楼市规则与内地大相径庭，从限购政策到购房流程，再到按揭贷款，每一步都暗藏门道。今天，就为大家梳理内地人香港买房的全流程，帮助大家顺利避坑。

限购政策：“撤辣” 后迎来宽松机遇

曾几何时，香港楼市为抑制过热投机，出台了一系列被称为 “辣招” 的限购政策，让内地购房者望而却步。但在 2024 年 2 月 28 日，香港特区政府宣布重大调整，全面撤销买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD）。这一 “撤辣” 举措堪称重磅炸弹，极大改变了内地人在港购房的成本结构。

“撤辣” 前，内地买家在港买房，若没有高才或专才身份，需缴纳买家印花税和新住宅印花税，二者相加高达楼价的 15%。以一套价值 1000 万港元的房产为例，光这两项税费就需支出 150 万港元。而 “撤辣” 后，内地人购房只需缴纳从价印花税，税率根据物业售价或价值从 100 港元到 4.25% 不等。购买 300 万元或以下的物业，仅需缴交 100 元税额；购买 1000 万元的物业，从价印花税大约需缴纳 28万元。这一变化，让内地购房者的成本大幅降低，极大释放了购房热情。

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购房流程：步步为营，谨慎推进

明确需求与预算规划：买房前，先静下心来思考自己的核心需求。是为子女教育寻求香港优质教育资源，还是出于资产配置考虑，亦或是有赴港工作生活的长远打算？明确目的后，结合自身财务状况制定合理预算。不仅要考虑购房款，还需将税费、律师费、中介费以及后续可能的物业管理费等持有成本纳入考量。

寻找靠谱地产中介：香港地产中介市场成熟但也鱼龙混杂。可通过朋友推荐、网络口碑筛选，优先选择在香港有多年从业经验、信誉良好且熟悉内地客户需求的中介机构。与中介沟通时，详细告知自身需求，让其精准匹配房源。

实地看房，精挑细选：在中介带领下实地考察房源。关注房屋的实际状况，如房屋质量、户型布局、周边配套（交通、学校、商场、医院等）。香港房屋面积计算方式与内地不同，多为实用面积，务必留意实际居住空间是否符合预期。

出价与谈判：看中房子后，便可通过中介向卖家出价。中介会依据市场行情和房屋实际情况协助谈判。此时，需准备好一定金额的支票作为订金，通常为房价的 3% 至 5%，金额多少可协商确定。

签订临时买卖合约：价格谈妥后，与中介签订临时买卖合约。这份合约具有法律效力，需仔细阅读条款，明确双方权利义务，如付款方式、交房时间等关键信息。

委托律师，签订正式买卖合约：紧接着要尽快联络专业律师楼。香港房产交易法律程序复杂，律师能帮助审查房产产权状况，确保交易合法合规。在律师见证下签订正式买卖合约，期间律师会详细解释合约条款，有疑问及时沟通。

申请银行按揭：若需贷款买房，此时要着手申请银行按揭。内地人在港申请按揭，所需入息证明文件与港人大致相同，包括近 3 至 6 个月薪金入账银行户口纪录、税单（香港入息）/ 完税证明（内地入息）、职位证明文件如公司合约或聘书等。自雇人士则需提供营业执照、近一年验资报告（内地）、近一至两年审计报告或财务报表及最近 6 个月公司银行户口流水账纪录等。建议找专业按揭中介协助，他们熟悉各银行政策，能帮忙争取更优惠的贷款条件，加快审批流程。

等待审批与核查：律师楼会查核房产业权问题，银行会评估申请人的还款能力进行按揭审批。此过程需耐心等待，期间保持与律师和银行的沟通，及时补充所需资料。

支付费用，完成交易：获批后，按约定支付中介佣金（一般为房价的 1% 至 2%）及律师费（具体金额因律师楼和交易复杂程度而异）。在成交日，完成款项交付，卖家交锁匙，正式完成房产交易。

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按揭避坑指南：小心陷阱，保障权益

了解按揭政策与成数：香港金管局对按揭政策时有调整。目前，价值 3000 万元或以下的自用住宅物业，按揭成数上限为七成；价值 3500 万元或以上的自用住宅物业，按揭成数上限为六成。非住宅物业的按揭成数上限也有相应规定。内地购房者要清楚自身房产适用的按揭成数，避免因资金准备不足影响购房计划。

利率选择与还款方式：香港银行提供多种利率选择，如固定利率和浮动利率。固定利率在一定期限内利率稳定，还款额可预期；浮动利率则随市场利率波动，可能享受较低利率，但也有利率上升风险。还款方式通常有等额本金和等额本息，前者前期还款压力大但总利息支出少，后者每月还款额固定便于规划财务。要结合自身财务状况和对利率走势的判断谨慎选择。

警惕隐藏费用：申请按揭过程中，除利息外，可能存在一些隐藏费用，如按揭手续费、估值费、保险费等。在与银行沟通时，务必要求银行明确各项费用明细，避免事后产生纠纷。

注意压力测试：尽管香港暂停实施物业按揭贷款假设利率上升 2 厘的压力测试要求，但银行仍会评估申请人的还款能力。提供真实准确的收入证明，确保自身有足够还款能力，以免贷款申请被拒或面临断供风险。

避免违规资金操作：内地人赴港买房，资金转出是关键难题。切勿轻信一些 “地下钱庄”“对敲”“蚂蚁搬家” 等违规资金操作方式。这些行为不仅违法，一旦被查，购房者可能面临法律责任，还可能导致钱财损失。目前个人结汇和境内个人购汇实行年度便利化额度管理，每人每年等值 5 万美元，且资金用途严禁用于境外买房。建议通过合法合规途径，如咨询专业金融机构或依据相关政策规定进行资金安排。

内地人在香港买房，虽机遇不少，但也挑战重重。只有充分了解限购政策，熟悉购房流程，谨慎应对按揭贷款中的各种问题，才能顺利实现香港置业梦想，让投资或生活规划更上一层楼。

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