香港楼市最新动态:拆息低企、供平过租,三季度有望回暖

近期，香港楼市受多重因素交织影响，呈现出独特的市场态势。“拆息续低企，供平过租扩散，料第三季楼市逐步回暖”，这一趋势背后，是货币政策、供需关系等多维度因素共同作用的结果，值得深入剖析。

拆息与楼市的关联逻辑

美国联邦储备局政策走向，是影响香港拆息的关键外部因素。其于本周四（19日）公布议息结果，如市场预期维持利率不变，且市场预计今年内将减息两次 。香港实行联系汇率制度，港元与美元挂钩，美联储的利率决策传导至香港，使得本港拆息持续回落至低水平。

拆息，简单来说，是银行间相互借贷的利息率，它直接影响着房贷利率。当拆息处于低位时，银行房贷成本降低，购房者的供楼压力也随之减轻。以承担7成按揭、30年还款期、H按1.84厘计算，部分屋苑出现“供平过租”现象——供楼金额比月租金还低，且幅度较大，像牛頭角得寶花園，以282平方呎单位算，市值月租约12803港元，供楼金额比月租平足39.4% ，这极大刺激了购房者的入市意愿。

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“供平过租”的市场扩散效应

“供平过租”现象不再局限于个别区域，而是在多个屋苑扩散。据美聯数据，大圍金獅花園、沙田的花園城、河鮮花園與沙田第1城、馬鞍山富明、大埔新峰花園、薄扶林置富花園、屯門疊茵庭，以及將軍澳的新寶城及南豐廣場等，都出现“供平过租”，幅度超两成半至近四成 。

这一现象背后，是租金与供楼成本的博弈。在预期未来租金仍会持续上升的情况下，“供平过租”让租房的长期成本优势不再明显，反而刺激了置业需求。例如近期租转买个案增加，朗屏8號租戶見租金續增、供款冇優勢，決以698萬購入元朗Grand YOHO 10座低層D室；原居天水圍的租客，見利息低企，以446萬購入同區嘉湖山莊3房升級做業主 。这种“租转买”的需求转换，为楼市注入了新的购买力。

楼市回暖的预期与支撑

从市场成交数据看，全港35个大型屋苑过去6周（5月5日至6月15日）合共录442宗成交，较前6周（3月24日至5月4日）的365宗增加约21% 。成交回升，与拆息维持低水平、关稅战降温、“租转买”趋势提升等因素紧密相关。

展望第三季，这些利好因素有望持续发酵。低拆息环境下，房贷成本维持低位，会持续吸引刚需和改善型购房者入市；“供平过租”的示范效应，会促使更多租客权衡租房与买房的成本，加快“租转买”的步伐；而宏观层面关稅战等外部压力的缓解，也会提升市场信心，促进楼市交易活跃。

不过，楼市回暖并非直线上升，仍需关注后续美联储减息节奏、香港本地经济复苏力度、土地供应政策等变量。但当前来看，在拆息低企、供需关系转换的推动下，香港第三季楼市逐步回暖的趋势已现端倪，对于购房者和投资者而言，这或许是审视市场、把握机遇的关键窗口 。

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