浅水湾海景房 4.5 万 - 6 万 / 呎!2025 香港豪宅市场现状

2025 年的香港豪宅市场，正以浅水湾为核心掀起新一轮热潮：这片承载着百年矜贵的海湾，一线海景房呎价稳定在 4.5 万 - 6 万港元区间，部分稀缺独栋洋房更是突破 9 万港元 / 呎。上半年香港整体楼宇买卖登记录达 36848 宗，创三年半新高，其中豪宅成交的强势复苏尤为亮眼 ——3000 万港元以上豪宅成交量同比上涨 22%，而浅水湾凭借 “不可复制海景 + 政策红利 + 低息环境” 的三重加持，贡献了全港 18% 的亿元级豪宅成交，成为全球高净值人群资产配置的 “锚点”。

浅水湾 4.5 万 - 6 万港元 / 呎的房价并非偶然，而是稀缺资源与政策红利碰撞的必然结果。作为香港八大豪宅区之首，浅水湾拥有绵延两公里的月牙形海湾，一线海景地块早在 2010 年便宣告售罄，现有住宅多为低密度洋房或高端屋苑，每平方米土地价值堪比黄金。2025 年施政报告优化的 “新资本投资者入境计划” 更成关键推力：住宅物业投资可算入额虽维持 1000 万港元，但成交价门槛从 5000 万港元降至 3000 万港元，刚好覆盖浅水湾入门级海景单位，直接激活了内地及亚太地区买家的入场热情。叠加去年放宽的按揭政策，3000 万港元以上豪宅可享七成按揭，按当前 1.89% 的实际利率计算，一套 5000 万港元的物业月供仅 17 万港元，较三年前减少近 6 万港元，极大降低了持有成本。

浅水湾的豪宅市场呈现清晰的 “梯度格局”，4.5 万 - 6 万港元 / 呎的主流区间覆盖了最受追捧的中端豪宅，成为政策敏感型买家的首选。港岛南岸第 5A 期超级豪宅项目 “DEEP WATER PAVILIA 滶晨” 便是典型代表，该项目坐拥深水湾及寿臣山景致，今年 5 月推出的面向深水湾的珍藏大宅中，多套实用面积 1200-1500 平方尺的海景单位，成交呎价稳定在 4.8 万港元左右，单套成交价近 5850 万港元，短短三日便售出 19 套，销售额逾 11 亿港元。更值得关注的是，项目中一套 1400 平方尺的特色户型，因拥有 270 度环海视野，成交价达 8400 万港元，呎价刚好触及 6 万港元上限，买家为一位通过 “新资本投资者入境计划” 落户的内地企业家。区域代理透露，2025 年前三季度浅水湾该价位段房源成交量同比上涨 31%，其中 62% 的买家是首次进入香港豪宅市场的新资本群体。

在 4.5 万 - 6 万港元 / 呎的主流区间之上，浅水湾的稀缺独栋洋房构成了市场的 “天花板”，成交价与呎价持续刷新纪录。今年 3 月，浅水湾香岛道 33 号一套 5039 平方尺的双号屋以 4.8 亿港元易手，呎价高达 9.5 万港元，这套拥有 2247 平方尺花园、独立升降机及私家车房的欧陆风格洋房，前临深水湾无敌海景，原业主 2005 年购入价仅 1.68 亿港元，20 年间升值近 3 倍。这类独栋物业因每年新增供应不足 5 套，常年处于 “一房难求” 状态，买家多为家族办公室或顶级富豪，如 2009 年马化腾曾欲购入的石澳大浪湾道 13 号别墅，便与浅水湾同属港岛南区顶级豪宅圈层，如今估值已突破 15 亿港元。数据显示，2025 年浅水湾亿元级独栋洋房成交量同比上涨 45%，买家以内地、东南亚富豪为主，他们更看重物业的身份象征与资产避险属性。

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政策驱动下的买家结构变迁，成为浅水湾乃至香港豪宅市场的鲜明特征，内地买家持续占据主导地位。“新资本投资者入境计划” 推出一年多以来，豪宅市场成交量的增长主要由内地买家推动，在浅水湾这一比例更为突出 —— 前三季度成交的豪宅中，内地买家占比达 58%，较 2024 年提升 12 个百分点。这些买家呈现两大特征：一是 “政策适配型”，多选择 3000 万 - 8000 万港元的物业，既符合投资移民门槛，又能享受七成按揭优惠，如 “DEEP WATER PAVILIA 滶晨” 项目中，35% 的非本地买家顶格申请了七成贷款；二是 “品质导向型”，更青睐带花园、露台的海景单位，愿意为景观溢价买单，香岛道沿线物业因一线海景属性，内地买家占比高达 72%。此外，外籍买家也呈现回流趋势，“DEEP WATER PAVILIA 滶晨” 便出现外籍买家一掷 1.47 亿港元连购两套大宅的案例，最高呎价达 4.8 万港元，创港岛南岸近 4 年新高。

2025 年的浅水湾豪宅市场，还呈现出 “租金与价值齐升” 的良性循环，进一步强化了投资吸引力。虽然豪宅租金回报率整体低于普通住宅，但浅水湾凭借稳定的高端租赁需求，仍保持着 2.1%-2.8% 的回报率水平。一套呎价 5 万港元、实用面积 1000 平方尺的海景单位，月租金可达 12 万港元，按七成按揭计算，租金能覆盖 65% 的月供。更关键的是，区域豪宅价值抗跌性极强，过去五年历经市场波动，浅水湾一线海景房均价累计涨幅达 38%，远超全港豪宅平均水平的 25%。世界经理人集团报告显示，2025 年亚洲高端住宅市场预计整体增长 7%，而香港因政策红利与稀缺资源，增速或达 9%，浅水湾无疑将成为领涨板块。

从 4.5 万港元 / 呎的入门海景房到 9 万港元 / 呎的独栋洋房，浅水湾的房价梯度清晰勾勒出 2025 年香港豪宅市场的热度图谱。政策松绑降低了入场门槛，稀缺资源筑牢了价值根基，低息环境减轻了持有压力，三者共同造就了这片海湾的持续火爆。对全球高净值买家而言，当前布局浅水湾需精准定位：预算 3000 万 - 8000 万港元，可选择 “DEEP WATER PAVILIA 滶晨” 等新盘的海景单位，享受政策红利与品质居住；追求传世资产，则可关注香岛道等区域的二手独栋洋房，凭借不可复制的资源实现长期增值。需要注意的是，浅水湾热门房源成交周期普遍短于 15 天，部分稀缺户型更是 “挂牌即成交”。在全球经济不确定性加剧的 2025 年，浅水湾这方承载着百年风华的海湾，正以 4.5 万 - 6 万港元 / 呎的坚实价格，为资本提供最稳妥的避风港。

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