内地买家回来了!香港豪宅成交占比35%,这波行情能持续多久?

当中原地产数据显示香港豪宅成交中内地买家占比攀升至 35%，5000 万港元以上高端物业占比更超 4 成，市场对这波行情的持续性讨论愈发热烈。从湾仔 “活道 15 号” 700 张认购筹争抢 80 个单位，到九龙城 “臻博” 项目 30 倍认购倍率，内地资金的涌入绝非短期脉冲 —— 政策红利的延续性、需求的结构性支撑与市场基本面的改善，共同预示这场豪宅复苏将跨越短期波动，形成可持续的上升曲线。

行情的核心驱动力，源于 “政策松绑 + 资产配置” 的双重共振，这一基础并未动摇。2024 年全面 “撤辣” 后，非永居买家无需再缴 15% 额外印花税，一套 2000 万港元豪宅税费直接减免 300 万港元，叠加按揭成数放宽至七成，首付压力从 600 万骤减至 400 万。更关键的是利率下行周期的加持：当前 H 按封顶息已降至 2.95%，优质客户可享 2% 特惠利率，2000 万豪宅按七成按揭计算，30 年总利息较 2023 年节省近 70 万港元。这种成本优化，恰好契合内地高净值人群的资产配置需求 —— 在人民币汇率波动与内地楼市调整背景下，香港豪宅兼具稀缺性与港元资产避险属性，成为资金出海的优选。

需求端的结构性爆发，为行情注入长效动能。香港人才政策持续释放红利，截至 2025 年 6 月，各项人才计划获批超 14 万宗，其中 “高才通” 群体购房转化率达 35%。这类买家多以家庭为单位，既看重香港的国际教育资源，又需匹配身份的居住品质，推动 2000-5000 万港元豪宅成交同比涨 28%。跨境陪读家庭更形成刚性需求，广州的陈霄通过 “高才计划” 赴港后，先租后买的路径颇具代表性：“身边多位家长都在考察豪宅，既为孩子升学铺路，也算是长期资产配置。” 此外，投资移民与购房的联动政策，让 5000 万豪宅可冲抵 3000 万移民门槛，进一步吸引高净值人群入场。

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市场基本面的改善，更夯实了行情延续的根基。当前香港豪宅价格较 2021 年峰值仍低 26.93%，处于历史估值洼地，而租金市场已提前发力 —— 私人住宅租金指数连续 9 个月上涨，创 6 年新高，核心区豪宅租金回报率达 3%-4%，与按揭利率形成 “以租养贷” 循环。供应端的稀缺性同样关键，香港每年新房供应仅 2 万套，豪宅占比不足 10%，浅水湾、山顶等传统豪宅区新增供应近乎断档，这种 “供不应求” 格局将持续支撑价格。莱坊数据显示，2025 年三季度豪宅库存去化周期已降至 12 个月，较去年缩短 4 个月，市场热度正从新盘向二手市场传导。

行情的持续性，还得到宏观环境与政策预期的双重保障。美联储 9 月已启动减息，市场预计年内或再降 0.25%，香港银行最优惠利率有望跟进下调，按息将进一步逼近 3% 关口。香港特区政府 9 月《施政报告》更强化政策托底，北部都会区加速建设与投资移民优化措施，持续增强市场信心。广州市房协专家邓浩志指出，利率下行与人才流入形成 “双轮驱动”，香港楼市复苏明显先于内地，豪宅作为资产锚点，行情延续性毋庸置疑。

当然，市场并非普涨，精准择筹仍是关键。港岛中西区凭借金融核心地位，3.8 万 - 4.5 万港元 / 平方呎的豪宅抗跌性突出，内地企业主占买家比达 45%；九龙启德区依托体育园规划，新盘均价 1.8 万 - 2.5 万港元 / 平方呎，成为 “高才” 家庭首选，成交量环比增长 62%；新界豪宅则受益于北部都会区红利，元朗高端项目租金回报率达 4.5%，吸引投资型买家入场。莱坊提醒，需避开货尾高企的偏远板块，但核心区豪宅已进入 “量价齐升” 通道，2026 年楼价或再涨 5%。

当 35% 的成交占比遇上连续 9 个月的租金上涨，当 2% 的低利率撞上 14 万获批人才的需求释放，香港豪宅行情的持续性已无需怀疑。这并非短期炒作，而是政策红利、资产配置需求与市场基本面共振的必然结果。瑞银预测 2026 年豪宅价格将回升 5%，当前正是政策窗口期与价值洼地的重叠期。若想了解具体豪宅项目的成本测算或买家案例，欢迎随时告知需求，我将为你提供定制化参考。

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