在香港买一套500万的房子,贷款30年,每个月要还多少钱?

随着2024年香港楼市“辣招”全面撤销，香港房价的企稳回升让不少内地购房者重新将目光投向香港房产市场，而月供金额作为最实际的成本问题，成了大家咨询的高频焦点。很多人仅凭内地房贷经验估算，觉得500万的房子月供肯定不低，甚至因此打消了置业念头；也有人被不同渠道的模糊说法误导，对真实还款压力一无所知。事实上，香港房贷的月供计算与贷款成数、利率类型、申请人身份等多个因素紧密相关，并非单一数字可以概括。今天就用最通俗的方式拆解计算逻辑，让大家清晰知道买500万香港房子的月供真相。

要算清月供，首先得确定“能贷多少钱”，这取决于香港房贷的成数规则，而身份和房产用途是核心影响因素。与内地房贷成数多按首套、二套划分不同，香港的贷款成数主要与购房者身份、房产价值及用途挂钩。对普通内地非永居购房者而言，购买首套自用香港房子，500万属于700万以下的物业范畴，通常可申请6成按揭，也就是说首付需30%即150万，贷款额度为300万；但如果是投资出租用途，首付比例会提高到40%，贷款额度则降至300万。不过有例外情况：若通过优才、高才通等计划拿到香港居民身份证，即使是非永居，首套自用的500万香港房子也能申请到7成按揭，首付只需150万，贷款额度可提升至350万。这一步的差异直接决定了贷款本金，自然会让月供产生明显差距。

确定贷款额度后，利率类型是影响月供的关键变量，香港房贷的“P按”和“H按”是绕不开的核心概念。香港房贷主要分为最优惠利率按揭（P按）和香港银行同业拆息挂钩按揭（H按）两大类，前者利率更稳定，后者随市场波动但可能更优惠。截至2025年9月，香港主要银行的最优惠利率（P）在5.25%至5.875%之间，实际执行利率多为“P-1.75%”至“P-2%”，换算后约3.25%至4.125%。而H按通常以1个月期HIBOR加固定加幅计算，8月末1个月期HIBOR约3.08%，加上1.3%的加幅后约4.38%，但多数银行设有3.5%的封顶息率，实际按封顶利率执行。此外，部分银行还推出定息计划，如汇丰银行的3年或5年期定息计划，年利率低至2.73%，对追求稳定的购房者很有吸引力。

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结合常见的贷款成数和利率，我们可以算出500万香港房子的具体月供范围。先看最普遍的非永居首套自用场景：贷款300万，若选3.5%的H按封顶利率，按等额本息计算，每月月供约13471港元；若选3.25%的P按利率，月供可降至12958港元，两者每月相差约513港元。如果是通过人才计划拿到香港身份的购房者，贷款350万，按3.5%利率计算，月供约15716港元；若选择2.73%的定息计划，月供可低至14102港元，比高利率方案每月省1600多港元。对比2025年初的利率水平，当时同类贷款月供普遍高出1000港元以上，如今利率下调显著减轻了还款压力。这些具体数字能让购房者清晰感知不同条件下的月供差异，避免盲目估算。

除了基础月供，还有几个关键因素会间接影响还款压力，购房者必须提前考虑。首先是前期成本对贷款的影响：500万的香港房子需缴纳1.5%的从价印花税即7.5万港元，若买的是二手房还需支付1%的经纪费5万港元，这些费用若占用了自有资金，可能会影响首付比例，进而增加贷款额度和月供。其次是利率波动风险：H按虽有封顶利率，但市场利率下行时能享受更低成本，2025年以来HIBOR从4.18%降至3.08%，已为购房者节省不少开支；而P按在减息周期中也会同步下调，如近期汇丰银行就跟随美联储减息0.125厘。最后是银行的优惠政策，部分银行会提供最高1.75%的按揭回赠，回赠金额可抵扣手续费，间接降低整体成本。

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算清月供后，还需结合香港房子的资产属性评估还款的合理性。香港房价虽高，但长期韧性强，2025年多个区域房价已呈企稳回升态势，核心区优质物业的增值潜力能对冲房贷成本。同时，香港房子的租金回报稳定，500万的房产若位于港铁沿线或成熟社区，月租可达1.5万至2万港元，部分区域租金回报率能达3.5%以上，足以覆盖甚至超过月供。对投资者而言，“以租养贷”能大幅降低还款压力；对自住购房者来说，房产增值带来的资产保值效应，也让月供支出更具价值。这也是很多人愿意承担月供购置香港房子的重要原因。

最后要提醒的是，精准计算月供需结合个人实际情况，专业规划能帮你选到最优方案。不同银行的利率政策、贷款成数审批标准存在差异，比如有香港直系亲属的购房者可能拿到更高贷款比例，信用良好的自雇人士提供营业执照也能顺利获批贷款。建议通过中原地产、美联物业等正规中介对接银行，利用其线上房贷计算器输入个人信息，就能获得精准的月供估算。同时，可根据自身财务状况选择还款方式：收入稳定的可选等额本息，前期还款压力小；收入较高的可考虑等额本金，长期能节省利息支出。

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