香港1800万:能买到启德CBD两居,还是港岛南海景房?

1800 万港元预算在香港买房，正处在 “潜力红利” 与 “稀缺资源” 的抉择关口 —— 既能锁定启德 CBD 配套成熟的次新两居，也能触及港岛南兼具景观与底蕴的海景单位。2025 年四季度市场数据给出清晰注解：启德 800-1000 平方呎两居成交占比同比提升 18%，港岛南 600-700 平方呎小型海景房成交量稳中有升，两者共同构成 1800 万级预算的核心选项。这背后，是香港房价 “新兴板块靠规划定价、传统板块靠资源溢价” 的规律，也折射出不同置业需求的差异化选择逻辑。

先明确核心结论：1800 万预算两者皆可及，但需在 “空间尺度与通勤效率” 和 “景观稀缺性与区位底蕴” 间做取舍。启德 CBD 两居胜在 “阔绰空间 + 即享配套”，港岛南海景房赢在 “稀缺海景 + 高端圈层”，面积差异尤为显著 —— 启德同预算房源面积普遍比港岛南多出 200-300 平方呎，而港岛南则手握 “推窗见海” 的不可复制优势。

启德 CBD 两居是 “效率与潜力” 的优选，尤其适配高频通勤的跨境精英与年轻家庭。作为香港政府千亿打造的 “第二核心商业区”，启德 2025 年已进入配套兑现期，1800 万预算能稳稳拿下 “地铁 + 商场 + 体育园” 的黄金组合。热门项目 The Henley 近期成交的 920 平方呎两居颇具代表性：总价 1780 万港元，呎价 19348 港元，东南向户型带 30 平方呎观景阳台，步行 5 分钟直达屯马线启德站，15 分钟直达中环 CBD，7 站可至西九龙高铁站。这类房源的核心优势是 “生活与通勤效率”—— 楼下即是 70 万平方呎的 AIRSIDE 商场，步行 10 分钟可达 5 万座位的启德体育园，香港儿童医院与即将竣工的启德医院构成优质医疗矩阵，完全满足日常需求。

从资产属性看，启德两居是 “成长型标的”。2025 年中九龙干线通车后，区域房价半年涨幅已达 6.2%，远超香港整体楼市 3.1% 的涨幅；租金表现同样亮眼，同户型月租可达 5.2 万港元，回报率约 3.5%，空置期极少超过 2 周。对跨境投资者而言，启德规划中 20 万就业人口的导入预期，更让这类房源具备长期增值潜力。

港岛南海景房则是 “景观与底蕴” 的选择，适合注重生活品质与资产保值的买家。作为香港房价的 “价值高地”，港岛南的海景资源稀缺性早已刻入基因，1800 万预算虽难及浅水湾一线海景，但能拿下鸭脷洲、黄竹坑的二线海景单位。鸭脷洲某次新盘近期成交的 680 平方呎两居极具说服力：总价 1750 万港元，呎价 25735 港元，高层单位可俯瞰部分维港海景与南丫岛风光，步行 8 分钟到利东站，20 分钟直达铜锣湾。这类房源的核心价值是 “景观溢价与圈层纯度”，周边多为老牌豪宅屋苑，毗邻浅水湾、深水湾的高端生活区，小区会所普遍配备天际泳池与私人宴会厅，业主多为资深企业家与专业人士，社交价值显著。

想要了解香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : ypsgf9999 专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋ 我 的 信 : ypsgf9999 我 沟 通，解 决您 一 站 式问题疑惑。

资产抗跌性是港岛南海景房的另一核心优势。2024 年香港楼市调整期，港岛南海景房跌幅仅 2.1%，远低于启德的 4.3%；2025 年 “撤辣” 后，区域房价率先反弹，小型海景房半年涨幅达 5.8%。虽面积偏小，但租金回报率仍达 3.2%，同户型月租约 4.8 万港元，且因景观资源稀缺，房源流动性极强，成交周期普遍在 1 个月内。

两类选择的价值逻辑，藏在 “置业阶段与核心诉求” 的分野中。启德 CBD 两居的逻辑是 “当下便利 + 未来成长”：适合在中环、西九龙工作的金融从业者、跨境企业高管，或有生育计划的年轻家庭，1800 万买入的不仅是房子，更是 “半小时通勤圈” 与区域发展红利，适合中长期持有兼顾自住与投资。

港岛南海景房的逻辑是 “品质生活 + 资产压舱石”：适配注重生活仪式感的单身精英、丁克家庭，或追求高端圈层的资深人士，680 平方呎的精致空间搭配一线景观资源，成为 “城市度假式居住” 的典型代表。2025 年数据显示，这类房源的内地 “高才通” 买家占比升至 24%，多为 “重视生活品质 + 资产避险需求” 的高净值人群。

选择的关键，在于厘清 “核心需求优先级”。若以 “通勤效率、家庭空间、长期增值” 为核心，启德 CBD 是必选项 ——The Henley、启德天玺・天第 2 期等次新盘，都是兼顾当下与未来的稳妥选择；若追求 “稀缺海景、高端圈层、资产抗跌”，港岛南的鸭脷洲、黄竹坑板块更适配，即便面积偏小，景观与区位价值仍无可替代。

需警惕两类认知误区：一是盲目追捧启德 “规划概念”，购入远离地铁的边缘项目，如部分离启德站超 15 分钟步行的房源，虽总价低但通勤成本骤增；二是轻信港岛南 “海景噱头”，买入低层伪海景单位，如部分被楼宇遮挡的房源，实际景观价值远低于宣传。真正优质的香港房产，无论哪类选择，都需满足 “核心资源适配 + 物业品质过硬” 的双重标准。

2025 年的香港买房市场，1800 万预算的选择早已不是 “优劣之争”，而是 “需求匹配”。启德 CBD 两居是 “城市发展的参与者”，港岛南海景房是 “稀缺资源的持有者”，两者都是香港房产市场的优质标的。对购房者而言，关键不是纠结 “买哪种”，而是明确 “自己要什么”—— 是启德体育园的赛事狂欢与高效通勤，还是港岛南的落日海景与高端圈层？想通这一点，1800 万预算的选择自然清晰。

想要了解香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : ypsgf9999 专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋ 我 的 信 : ypsgf9999 我 沟 通，解 决您 一 站 式问题疑惑。