银行去杠杆房企融资收紧 资产证券化2018年再提速

梅州焦点小编 2018-03-29 09:39:53
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2018年房企融资难、借贷成本下降难,已成为房企们的共识。 “现在银行开发贷利率也上浮了,信托私募公司债都很难发了,我们近期主要做些香港银团贷款、美元优先票据”,一家在港上市的广州中型房企财务人士称;在近期的业绩会上,也常常可以听到CFO们对融资市场“抱怨”。 然而在另一位知名房企CFO看来,房企融

2018年房企融资难、借贷成本下降难,已成为房企们的共识。

“现在银行开发贷利率也上浮了,信托私募公司债都很难发了,我们近期主要做些香港银团贷款、美元优先票据”,一家在港上市的广州中型房企财务人士称;在近期的业绩会上,也常常可以听到CFO们对融资市场“抱怨”。

然而在另一位知名房企CFO看来,房企融资“关上了一扇门,又打开了一扇窗”,这扇窗就是房地产资产证券化。

上述人士指出,目前房地产从国家和银行层面去杠杆,表外和非标融资受限,而资产证券化则是引入大量的民间资金,可以补上甚至超过被限制的资金。

去年以来,房地产资产证券化的大门已经打开,多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式,相继实现了资产证券化,规模已近千亿;在近期的业绩会上,碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企,均表达了希望发行类似产品的意愿。

申万宏源研究报告指出,降低开发商杠杆是长期趋势,未来预售制与开发贷门槛将有所提高,利用资产证券化融资能力的差异,将重塑房企的竞争格局。

房企银行融资遭严控

自2017年本轮房地产调控以来,房企融资全面收紧。截至目前,房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式,都将受到重点监管。

在银行去杠杆之下,中信证券研究报告指出,银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金,均可能受到挤压。

前述房企CFO判断,银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。

财通证券研究报告表明,1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点,其中,作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降,是表外贷款比重降低的直接原因。

在3月20日的业绩会上,碧桂园CFO伍碧君表示,今年的融资环境确实比之前趋紧,可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升,这是一个趋势。

3月27日万科总裁祝九胜则表示,公司近期提出了350亿的融资计划。因此前融资规模太小,该350亿额度是董事会最新提出的,2018年环境特殊,这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。

中粮置地首席财务总监许汉平也称,“在去杠杆的政策环境下,国内的融资环境非常紧,并且越来越紧。大悦城2017年的资金成本虽然下降了,但2018年又会上升”。

中海地产董事局主席颜建国表示,今年房地产市场是一个平稳发展的时期,行政调控目前来看会继续延伸。同时,近期金融政策方面,对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧。

个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道,也受到抑制。广东建行有关人士表示,去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺,今年预计还是如此。

去年以来,在境内融资逐渐收紧的背景下,多家房企选择转向海外融资。

中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,房企境外融资合计388.6亿美元,同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。境内房企融资的总量在减少,而资金价格上行已经成为趋势。

2018年开年,碧桂园、时代地产、龙湖地产等房企纷纷发布海外融资计划。3月23日晚间,阳光城公告,已完成境外发行美元债券共计4.5亿美元;雅居乐2018年有较大的融资需要,且多项融资安排已经在进行中,其中境内的银行批款占比73.7%,境外占26.3%。

作者:张晓玲

来源:21世纪经济报道

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