400万在香港能买多大的房子呢?

香港房价常年位居全球前列，“寸土寸金”早已是大众对香港房产市场的固有印象，很多人会觉得400万在香港可能连个像样的小户型都买不到。但事实真的如此吗？今天不仅要帮大家算清400万在香港不同区域能买到的房子面积，更要重点聊聊一个容易被忽略的关键——哪怕400万买的香港房子面积不大，其租金回报率却常常超出预期，这也是很多人选择在香港入手这类房产的重要原因。

首先得明确一个前提：香港房子的面积计算用的是“平方英尺”（简称“尺”），和内地的“平方米”换算比例是1平方英尺≈0.0929平方米，而且香港算的是“实用面积”（即套内面积，不含公摊），这一点和内地包含公摊的“建筑面积”差异很大，后续聊到面积时大家要注意区分。

从香港最核心的区域开始说，港岛作为香港金融、商业的核心，房价也是最高的。像中环、铜锣湾这类顶级地段，400万预算基本“够不着”，但在港岛相对外围的区域，比如柴湾、小西湾，400万还是能找到落脚处的。以柴湾为例，这里的老旧唐楼或早期私人屋苑，400万大概能买到250-300平方英尺（约23-28平方米）的单间或小两房，虽然面积紧凑，但胜在交通便利——临近港铁港岛线，30分钟左右就能到中环，周边超市、菜市场、社区医院等配套也很成熟，完全能满足日常居住需求。

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再看九龙区，作为连接港岛和新界的枢纽，九龙的房价比港岛稍低，但核心地段如尖沙咀、油麻地依旧不便宜。400万预算更适合关注九龙的非核心区域，比如深水埗、黄大仙。在深水埗，400万可以买到300-350平方英尺（约28-33平方米）的单位，既有老旧唐楼，也有1990年代左右建成的小型屋苑，部分屋苑还带简单的物业管理，比如楼下有保安、定期清理垃圾。黄大仙的话，靠近港铁观塘线，400万能买到的面积和深水埗差不多，大概320-360平方英尺（约30-33平方米），而且周边有黄大仙祠、商场，生活气息很浓。

最后是新界区，这里是香港房价的“价格洼地”，也是400万预算选择最多的区域。像屯门、元朗、沙田这些热门居住区，400万的选择空间明显更大。屯门的新建屋苑或次新房，400万能买到450-550平方英尺（约42-51平方米）的两房单位，部分屋苑还带泳池、健身房、儿童游乐区；元朗的话，400万可以买到500-600平方英尺（约46-56平方米）的单位，甚至能碰到带小阳台的户型；沙田因为靠近港铁东铁线，通勤市区方便，400万大概能买到400-500平方英尺（约37-46平方米）的单位，周边有沙田新城市广场，购物、娱乐都很方便。

看到这里，可能有人会觉得：“400万在香港买的房子也太小了，值得吗？”其实很多投资者看重的不是“面积大小”，而是“租金回报率”——这正是香港这类小户型房产的核心优势。

先给大家算笔直观的账：在港岛柴湾，250平方英尺（约23平方米）的单位，月租金大概能到1.2万-1.5万港币；九龙深水埗300平方英尺（约28平方米）的单位，月租金约1.1万-1.3万港币；新界屯门450平方英尺（约42平方米）的单位，月租金也能到0.9万-1.1万港币。我们以中间值计算，假设400万的房产月租金1.2万港币，一年租金就是14.4万港币，简单算下来年租金回报率能达到3.6%。

这个回报率是什么概念？对比内地一线城市，北京、上海核心区的房产租金回报率大多在1.5%-2.5%之间，香港3.6%左右的回报率明显更高。而且香港的租房需求非常稳定，一方面是香港有大量年轻上班族、外籍人士需要租房，尤其是靠近港铁站、配套成熟的小户型，几乎不愁租；另一方面，香港的租金涨幅也比较平稳，近5年除了特殊时期略有波动，整体保持每年3%-5%的增长，长期持有下来，租金收益会越来越可观。

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可能有人会问：“租房会不会有空置期？”其实在香港，只要房产地段不算特别偏，且租金定价合理，空置期通常很短。以我接触的客户为例，很多人在新界屯门买的400万左右的小户型，租客退租后，通过合理定价，大多能在1-2周内找到新租客，空置期对整体收益的影响很小。 另外，还要考虑香港房产的“实用率”优势。前面提到过，香港算的是实用面积，比如400万在新界买的500平方英尺（约46平方米）的房子，实际能用到的就是46平方米，而内地同样46平方米实用面积的房子，建筑面积可能要到60平方米左右，房价可能更高，但租金却未必能比香港同实用面积的房子高——这意味着同样的租金收益，香港房产的“投入成本”更低，回报率自然更高。

当然，在香港买房，除了房价本身，还要考虑一些额外费用，比如从价印花税（400万港币的房产，印花税仅需100港元，这是香港针对首套房的优惠政策）、律师费（约1-2万港币）、中介费用（一般为房价的1%，可协商），这些费用平摊到长期持有中，对租金回报率的影响不大。 总结来说，400万在香港能买到的房子面积虽然不算大，港岛、九龙多为23-33平方米，新界能到37-56平方米，但胜在租金回报率高（普遍3%-4%）、租房需求稳定，无论是自住还是投资，都是不错的选择。如果是自住，能以相对低的预算扎根香港核心生活圈；如果是投资，稳定的租金收益能带来持续的现金流，长期来看还有一定的升值空间。

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