香港楼市 “以房养老” 可行性报告:租金能否覆盖养老开支?

2025 年的香港楼市，整体呈现出一种复杂而又充满机遇的态势。从房价来看，不同区域分化明显，核心地段如中环、铜锣湾等商业区及浅水湾、赤柱等豪宅区，一手及二手住宅每平方英尺价格仍稳定在约 3000-6000 港元，部分豪宅甚至突破 8000 港元 / 平方英尺；中产居住区如太古、何文田等均价约 2000-2500 港元 / 平方英尺；新兴区域如启德发展区、东九龙等价格区间约为 1500-2000 港元 / 平方英尺。

租金方面，根据美联物业研究中心综合差饷物业估价署的资料，近数月细单位租金回报率已重新超越按息，意味着楼市由 “租平过供” 转变为 “供平过租”，最新 3 月录得约 0.19% 的正租务收益利差，且随着租金升势持续，未来租金回报率的正利差有望进一步扩阔。

一、“以房养老” 在香港的探索

香港为了帮助老人养老，早在 2011 年就推出了安老按揭计划，即 “以房养老”。该计划允许年龄在 55 岁以上的香港居民，将个人名下楼龄在 50 年以下的住宅物业向银行提出按揭，借款人可在固定年期内或终身每月取得年金作为生活费，且能在原有物业继续安居，直到终老。

不过，“以房养老” 市场认可度并不算高，原因有以下几点：一是传统养老观念的影响，部分老人更倾向于将房产留给孩子，而非抵押给银行；二是房价评估存在不确定性，老人难以准确预估房产的长期价值；三是房屋灭失风险的承担问题，若房产因不可抗力等因素受损，还款责任的界定较为复杂。

二、“以租养老” 模式及其优势

基于 “以房养老” 的局限性，香港又探索出了 “以租养老” 模式，这一模式更具可行性。在 “以租养老” 模式下，老人在不转移房产产权的前提下，将房子抵押给金融机构，金融机构可将房产进行出租，房屋收益部分归老人所有。这样一来，房产由不动产变成了滚动资产包，不仅可以用来偿还按揭贷款，还能支撑老人购买养老产品。

以香港地区的 “隽悦” 项目为例，长者公寓的安老按揭由香港地区的按揭证券推出，业主可用按揭贷购买养老服务，所抵押的房屋出租后，租金收入可反补按揭贷；当按揭贷终止时，业主或其继承人可优先偿还按揭款以赎回抵押物业，若无法偿还，银行则将抵押房屋拍卖优先受偿。

与 “以房养老” 相比，“以租养老” 的优势在于老人既能保留房产产权，又能提前获得稳定的现金流用于养老，同时也避免了房屋灭失风险带来的困扰。

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三、租金覆盖养老开支的可行性分析

影响因素

房产位置 ：香港不同区域的租金水平差异较大。核心地段如中环、铜锣湾等，租金回报率相对较高，一般能达到 2.5%-3.5% 左右，部分优质物业甚至更高。而一些偏远地区的租金回报率可能相对较低，可能在 2% 以下。

房产类型和面积 ：不同类型的房产租金也不同。一般来说，小型公寓的租金相对较低，但租金回报率可能较高；而大型住宅或豪华公寓的租金绝对值高，但租金回报率可能相对较低。例如，一套位于新界的 500 平方呎的小型公寓，月租金可能在 8000-10000 港元左右；而一套位于港岛核心区的 1000 平方呎的豪华公寓，月租金可能在 20000-30000 港元左右。

养老开支 ：香港的养老开支因个人生活方式和养老机构的不同而差异较大。如果选择在高端养老院养老，每月的费用可能在 20000-30000 港元甚至更高；而如果选择居家养老或普通的养老机构，每月的开支可能在 10000-20000 港元之间。

具体情况

对于自住物业且无贷款的老人 ：假设一位老人拥有一套价值 500 万港元的自住物业，月租金收入约为 12000 港元（以租金回报率 2.8% 计算）。如果老人选择居家养老，每月的养老开支约为 15000 港元，那么租金收入可以覆盖大部分养老开支，但仍需老人有一定的积蓄或其他收入来补充剩余的开支。

对于有贷款的老人 ：如果老人的物业还有未还清的贷款，那么租金收入首先需要用于偿还贷款。假设老人的贷款月供为 8000 港元，租金收入为 10000 港元，那么在扣除贷款后，还剩余 2000 港元用于养老开支，这对养老开支的覆盖程度就相对较低了。

五、“以租养老” 的配套服务与支持

随着 “以租养老” 模式的发展，香港也出现了一些相关的配套服务和支持措施。例如，一些金融机构推出了专门的安老按揭产品，为老人提供更加便捷的融资渠道；一些房地产中介也提供了房产出租管理服务，帮助老人打理房产的出租事宜，确保租金收入的稳定；同时，香港特区政府也在积极推动养老产业的发展，鼓励开发商建设更多的养老公寓和养老设施，以满足老人的养老需求。

总体而言，香港楼市的 “以房养老” 和 “以租养老” 模式都具有一定的可行性和发展潜力，但租金能否完全覆盖养老开支还需根据具体情况进行分析。对于有房产的老人来说，“以租养老” 是一种值得考虑的养老方式，可以通过出租房产获得稳定的现金流来改善晚年生活。

对于潜在的香港房产投资者而言，在当前香港楼市的形势下，投资香港房产不仅有机会获得房产增值带来的收益，还能通过出租房产实现 “以租养老” 的目标，为自己的养老生活提前做好规划。而且从长远来看，随着香港人口老龄化的加剧，养老需求将不断增加，香港房产在养老领域的需求和价值也将进一步凸显。

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