近期香港楼市成交表现怎样?能读出什么趋势信号?

在香港房地产市场的复杂格局中，成交量无疑是洞察市场动态的关键窗口。近期，香港楼市成交量呈现出一系列引人瞩目的变化，从中折射出的趋势，对购房者、投资者以及整个房地产行业都有着深远意义。

近期成交量显著攀升

据香港中原地产数据，2025 年上半年，香港整体楼宇买卖登记录得 36,848 宗，总值 2770.31 亿港元，较 2024 年下半年的 32,890 宗及 2532.08 亿港元，分别上升 12.0% 及 9.4%，宗数更是创下自 2021 年下半年（45,797 宗）之后的新高。6 月份，香港整体楼宇买卖合约登记（涵盖住宅、车位及工商铺物业）达 7271 宗，总值 664.10 亿港元，相较于 5 月份的 6442 宗及 498.45 亿港元，分别上升 12.9% 及 33.2%。7 月份，送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共 7212 份，较去年同期增长 37.1%；其中住宅楼宇买卖合约数目在 7 月份共注册 5766 份，同比大幅增长 54.8% 。

如此显著的成交量增长，背后有着诸多驱动因素。一方面，政策层面的积极调整发挥了关键作用。2025 年 2 月底，香港特区财政司司长在财政预算案中宣布将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元大幅提高至 400 万港元，这一举措极大地降低了低总价物业的交易门槛，刺激了刚需购房群体的入市积极性。以购买一套价值 400 万港元的房产为例，新政策实施前买家需缴纳约 8.5 万港元的印花税，而调整后仅需缴纳象征性的 100 港元，这一巨大的税费优惠促使大量首次置业者纷纷出手，带动了相关物业成交量的激增。2025 年首季，400 万港元以下的物业成交数量呈现井喷式增长，共录得 901 宗成交，环比激增 137.7%，创下自 2013 年一手销售条例实施后单季最高纪录。

另一方面，市场信心的逐步恢复也功不可没。随着香港经济的逐步复苏以及全球经济环境的相对稳定，投资者和购房者对香港楼市的前景预期逐渐转向乐观。特别是香港与内地经济融合的持续深化，内地买家在香港楼市的活跃度大幅提升。自香港特区政府全面 “撤辣”，撤销一系列楼市调控 “辣招” 后，内地买家与香港永久居民在购房税费方面基本实现 “平权”，内地买家仅需缴纳从价印花税。这一政策红利成功点燃了内地买家投资香港楼市的热情。2025 年前四个月，内地买家在香港楼市共录得 3782 宗入市个案，涉及总金额超 343 亿港元。6 月份内地买家在香港一手、二手住宅市场的注册量共 1237 宗，按月上升约 21.9%；涉及金额约 110 亿港元，按月升约 14.4%，宗数与金额同步创下 7 个月来高位。

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不同物业类型成交量分化

从物业类型来看，香港楼市成交量呈现出明显的分化态势。在住宅市场，中小型住宅成交量表现突出。以代表 “细价盘” 的沙田第一城为例，2025 年第二季度成交价环比上升 2.3%，其成交量也随之显著增加。这主要是因为中小型住宅总价相对较低，契合了大多数刚需购房者和首次置业者的经济实力。加之政策利好向刚需群体倾斜，进一步推动了这类物业的交易热度。

而豪宅市场虽然在整体成交量中占比较小，但也呈现出独特的变化趋势。2025 年上半年价值 2000 万港元以上的私人住宅（包括一手及二手）录得 1269 宗，总值 734.53 亿港元，环比 2024 年下半年分别上升 3.9% 及 4.9%。其中，价值 2000 万港元以上的二手私人住宅买卖合约登记录 650 宗，总值 309.01 亿港元，环比上升 19.0% 及 34.8%，宗数及金额齐创 2023 年上半年后的两年高位。豪宅市场的回暖，反映出高净值人群对香港优质房产的持续青睐，以及他们对香港经济长期发展的信心。

在商业地产方面，写字楼市场的成交量相对低迷。由于近年来香港写字楼空置率居高不下，且未来几年供应仍相对过剩，市场观望情绪浓厚。为应对这一局面，香港特区政府在 2025 - 26 财政年度宣布暂停推售商业用地，以帮助市场消化现有库存。相比之下，零售物业的成交量则受到旅游市场复苏和消费回暖的影响，呈现出一定的增长态势。例如，在一些热门旅游商圈，如尖沙咀、铜锣湾等地，零售店铺的租赁和买卖交易活跃度有所提升 。

未来成交量趋势展望

展望未来，香港楼市成交量有望继续保持较高的活跃度。从政策角度看，香港特区政府将继续坚持 “造地” 工作，并根据市场情况灵活调整推地策略。未来 5 年，香港将有 16.6 万个公屋单位供应，预计到 2027 年财政年度，公屋轮候时间可缩短至 4.5 年。公营房屋供应的增加，将在一定程度上缓解住房紧张局面，稳定市场预期，同时也会对私营住宅市场产生积极的溢出效应，带动整体楼市的交易活跃度。

从市场需求端来看，随着香港人才引进计划的持续推进，大量高端人才和专业人士涌入香港，他们对住房的刚性需求将为楼市提供稳定的支撑。此外，内地买家对香港房产的投资热情预计也将持续，内地庞大的市场和不断增长的经济实力，使得香港房产在资产配置方面的吸引力不断增强。

在经济环境方面，若全球经济保持稳定增长，香港经济有望进一步复苏，居民收入水平的提高将增强购房能力，促进楼市成交量的上升。同时，利率环境也对楼市成交量有着重要影响。若美联储降息带动香港银行同业拆息（HIBOR）下行，将降低购房者的贷款成本，刺激更多潜在买家入市，进一步提升楼市成交活跃度 。

综合而言，近期香港楼市成交量的显著增长，以及不同物业类型成交量的分化，反映出市场在政策调整、经济复苏和需求变化等多重因素作用下的积极变化。未来，香港楼市成交量有望在多种利好因素的推动下，继续保持活跃态势，为房地产市场的健康发展注入持续动力。但同时，市场参与者也需密切关注全球经济形势、政策调整等不确定性因素，以便做出更为理性的决策。

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