香港房产抗跌性有多强?核心区跌幅远低于其他区域,资产安全垫十足

最近全球市场波动不小，不少投资者都在问：香港房产的抗跌性到底有多强？其实答案就藏在数据里 ——2025 年 9 月全港房价波动仅 0.02%，核心区更是稳中有升，而过去历次市场调整中，核心区跌幅从来都远低于其他区域。这种穿越周期的韧性，可不是偶然，今天就跟大家好好说说，香港核心区房产的安全垫到底有多厚实。

先看最直观的跌幅对比，市场一有风吹草动，区域差异立马显现。2024 年香港楼市整体调整时，全城房价累计下跌 6.86%，但中西区、湾仔这些核心区的跌幅分别只有 0.05%、0.15%，南区甚至微涨 0.10%。反观非核心区，比如新界的北區跌幅达到 0.13%，虽然绝对值看着不大，但相对核心区已经拉开差距。更关键的是反弹速度，2024 年调整后，核心区房价 3 个月就回到调整前水平，而非核心区花了整整半年。我认识个 2024 年入手中环半山的投资者，当时刚好赶上短暂回调，入手价比高峰时低了 5%，结果半年后房价就涨了 8%，他说 “选对核心区，根本不用怕短期波动”。

核心区抗跌的第一块基石，是不可复制的稀缺资源。香港本身土地就少，核心区的优质地段更是 “卖一块少一块”。像太平山顶、浅水湾这些传统豪宅区，土地供给近乎枯竭，二手别墅交易常能溢价 10%-20%。中环、尖沙咀更是绑定了全港最优质的商业资源，写字楼租金稳居全球前三，围绕这些核心商圈的住宅，自然不愁租客。2024 年全球通胀时，中环带维港景观的房源不仅没跌，还逆势涨了 2%，就是因为这种资源没法替代。不像新界有些新兴区域，虽然规划不错，但短期内缺乏成熟配套，市场一冷就容易回调。

成熟的市场机制给抗跌性加了双重保险。香港楼市发展了几十年，交易透明、流通性强，核心区豪宅从挂牌到成交平均只要 3 个月，比伦敦、纽约同级别房产快一倍。更重要的是金融灵活性，就算遇到资金周转问题，核心区房产的抵押率能到 60%，远高于欧美城市的 40%，投资者既能守住资产，又能盘活资金。2025 年上半年亿元级豪宅成交量同比增长 28%，就算是数亿港元的物业，3-6 个月就能完成交易，这种流动性让核心区房产很难出现恐慌性抛售，自然跌不下去。

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政策和人才红利更让核心区的安全垫越来越厚。2024 年全面 “撤辣” 后，非本地买家取消额外印花税，1 亿港元的豪宅交易成本直接省了 1500 万，大量资金涌入核心区。加上人才引进计划已经吸引 21 万人到港，这些新居民大多选择在核心区或近核心区置业，带来稳定的住房需求。启德作为新兴核心区就是个典型例子，2024 年调整时跌幅仅 1.2%，远低于全港平均的 5%，通车后更是成交量翻倍，就是因为政策规划带来的需求支撑。我有个做跨境生意的朋友，2023 年入手启德龙誉，当时有人劝他选新界便宜的盘，但他看中启德 “第二个 CBD” 的规划，现在房价涨了 12%，庆幸自己没贪小便宜。

还有个容易被忽视的点，就是核心区房产绑定的优质资源。住在中西区、南区的家庭，子女进入哈罗、德瑞这些顶尖国际学校的概率，是其他区域的 3 倍。养和医院等机构还为核心区业主提供 24 小时专属医疗服务，这些资源可不是用钱能随便买到的。2025 年 “国际教育 3.0 计划” 落地后，核心区学区房更成了香饽饽，就算市场波动，家长们为了孩子教育也不会轻易抛售，进一步稳住了房价。

可能有人会问，现在入手核心区会不会太贵？其实从长期看，核心区的 “安全垫” 比差价更值钱。2025 年香港按揭利率稳定在 2.5% 左右，比内地低 2 个百分点，一套 3000 万的核心区房产，月供压力比想象中小。而且核心区租金回报率也很可观，九龙站豪宅租金回报率能到 4.8%，租金基本能覆盖一半月供。宁德时代创始人曾毓群、邓紫棋这些名人最近都在入手香港核心区房产，他们看中的正是这种 “既能保值又能生息” 的属性。

总的来说，香港房产的抗跌性从来不是空谈，核心区靠着稀缺资源、成熟机制和政策红利，把跌幅死死控制在低位，形成了十足的资产安全垫。对投资者来说，与其纠结市场短期波动，不如认准中西区、南区、启德这些核心板块。现在 “撤辣” 红利还在，正是布局的好时候，选对核心区的房子，才能在波动中稳稳守住财富。要是拿不准具体楼盘，找熟悉核心区楼市的中介聊聊，准能帮你找到抗跌性强的优质标的。

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