香港“按揭成数”是什么?最多能贷房子总价多少?

香港的房价地图始终勾勒着鲜明的价值梯度，2025 年三季度 “撤辣” 政策与低利率环境的双重作用下，这种区域差异愈发清晰。全城房价在多元市场力量中呈现稳步回暖态势，而 “按揭成数” 作为购房者实现 “以小博大” 置业的核心工具，其规则的复杂性与动态调整性，直接影响着购房门槛与资金规划。厘清 “按揭成数” 的定义、不同场景下的最高贷款限额，以及影响审批的关键因素，是每一位计划通过按揭购房的买家必须掌握的核心知识，也是在高房价背景下合理控制资金成本的关键。

一、香港 “按揭成数” 的核心定义：贷款与房价的比例关系

“按揭成数”（Loan-to-Value Ratio，简称 LTV），通俗而言是指银行批准的按揭贷款金额与物业成交价或估值（取两者中的较高者）的百分比，它直接决定了购房者需要支付的首付款比例 —— 按揭成数越高，首付比例越低，资金压力越小；反之则需准备更多首付。例如，若一套物业总价 1000 万港元，银行批准的按揭成数为 70%，则贷款金额为 700 万港元，购房者需支付 300 万港元首付；若按揭成数为 80%，则贷款金额 800 万港元，首付仅需 200 万港元。

在香港，按揭成数并非由银行自主决定，而是受香港金融管理局（HKMA）的严格监管，通过《按揭贷款指引》设定统一上限，目的是防范楼市波动引发的金融风险，避免银行过度放贷。2025 年，金管局根据当前楼市平稳回暖的态势，维持了 2024 年 “撤辣” 后的按揭成数框架，同时针对不同买家身份（香港永久居民、非永久居民）、物业类型（住宅、非住宅）、物业价值及购房目的（自住、投资），设置了差异化的最高成数限制，形成了一套逻辑严密的监管体系。

二、不同场景下的最高按揭成数：按身份、物业类型分层

香港的按揭成数规则最核心的特点是 “分层管理”，不同群体、不同物业的最高贷款限额差异显著，需结合具体场景逐一拆解：

1. 香港永久居民：自住需求享有最高成数优惠

香港永久居民若购买住宅用于自住（需签署 “自住声明书”，承诺未来 12 个月内不将物业出租或转售），可享受最宽松的按揭成数政策，具体按物业价值划分为三档：

物业价值 400 万港元及以下：最高按揭成数为 90%，这是针对首次置业刚需群体的 “低门槛政策”。例如，购买 350 万港元的新界刚需盘，首付仅需 35 万港元（350 万 ×10%），贷款 315 万港元，极大降低了年轻人的上车难度。2025 年数据显示，这类低总价物业的按揭申请中，90% 的买家选择满成数贷款，可见该政策对刚需的支持作用。

物业价值 400 万港元至 600 万港元：采用 “阶梯式成数”，400 万港元部分按 90% 贷款，超出 400 万港元的部分按 70% 贷款，整体最高成数不超过 80%。以 500 万港元物业为例，贷款金额 = 400 万 ×90% + 100 万 ×70% = 360 万 + 70 万 = 430 万港元，按揭成数为 86%（430 万 / 500 万），首付 70 万港元，兼顾了 “低首付” 与 “风险控制”。

物业价值 600 万港元至 1000 万港元：最高按揭成数为 70%，无论是否首次置业，均需支付至少 30% 首付。如 800 万港元的九龙改善型住宅，贷款最高 560 万港元，首付 240 万港元，这一档主要覆盖家庭置换需求，成数限制略严于低总价物业，避免过度杠杆。

物业价值 1000 万港元以上：最高按揭成数统一为 60%，且若物业价值超过 1500 万港元，银行会要求额外提供资产证明或增加还款能力审核，进一步控制风险。如 2000 万港元的港岛豪宅，贷款最高 1200 万港元，首付需 800 万港元，这类高总价物业的买家多为高净值人群，对按揭成数的敏感度较低，政策更侧重防范大额贷款风险。

需注意的是，香港永久居民购买 “第二套及以上住宅” 用于投资（如出租），按揭成数会比自住需求低 10 个百分点：400 万港元以下物业最高 80%，400 万 - 600 万港元最高 70%，600 万 - 1000 万港元最高 60%，1000 万港元以上最高 50%。例如，永久居民购买第二套 500 万港元的投资物业，贷款最高 = 400 万 ×80% + 100 万 ×60% = 320 万 + 60 万 = 380 万港元，成数 76%，首付 120 万港元，比自住需求多付 50 万港元首付，体现了 “抑制投资、支持自住” 的政策导向。

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2. 非香港永久居民：成数普遍低 10 个百分点

非香港永久居民（包括内地买家、外籍人士）无论购买住宅用于自住还是投资，按揭成数均比香港永久居民低 10 个百分点，这是金管局针对跨境购房设置的风险缓冲机制：

物业价值 400 万港元及以下：最高按揭成数 80%，首付 20%，如 300 万港元物业，贷款最高 240 万港元，首付 60 万港元，比永久居民多付 30 万港元。

物业价值 400 万港元至 600 万港元：400 万港元部分按 80% 贷款，超出部分按 60% 贷款，最高成数不超过 70%。如 500 万港元物业，贷款 = 400 万 ×80% + 100 万 ×60% = 320 万 + 60 万 = 380 万港元，成数 76%？不，需严格按 “低 10 个百分点” 规则调整，正确计算应为：400 万部分按 80%（比永久居民 90% 低 10%），超出部分按 60%（比永久居民 70% 低 10%），总贷款 380 万港元，成数 76%，但实际监管中，400-600 万非永久居民最高成数为 70%，需取两者较低值，因此最终成数为 70%，贷款 350 万港元，首付 150 万港元。

物业价值 600 万港元以上：600 万 - 1000 万港元最高 60%，1000 万港元以上最高 50%，与永久居民投资需求一致。如 900 万港元物业，贷款最高 540 万港元，首付 360 万港元；2000 万港元物业，贷款最高 1000 万港元，首付 1000 万港元。

2025 年 “撤辣” 后，非永久居民购房的税费门槛降低，但按揭成数限制未放宽，主要是因为跨境买家的还款来源可能受汇率波动、境外经济环境影响，风险高于本地买家。不过，部分外资银行（如汇丰、渣打）针对 “高才通”“优才计划” 获得者，若能提供香港本地工作证明（连续工作满 6 个月），可申请将按揭成数提高 5 个百分点，如 400 万以下物业最高 85%，这一灵活政策吸引了不少高收入跨境人才。

3. 非住宅物业：成数统一更低，风险管控更严

商铺、写字楼、工业大厦、车位等非住宅物业，无论买家身份如何，按揭成数均显著低于住宅，主要因为非住宅物业的租金收益波动大、空置风险高，且流动性较差，银行放贷更为谨慎：

物业价值 1000 万港元及以下：最高按揭成数 50%，首付 50%，如 800 万港元的铜锣湾商铺，贷款最高 400 万港元，首付 400 万港元。

物业价值 1000 万港元以上：最高按揭成数 40%，首付 60%，如 1500 万港元的九龙湾写字楼，贷款最高 600 万港元，首付 900 万港元。

车位：无论价值多少，最高按揭成数统一为 50%，且部分银行要求车位与住宅一同购买才能贷款，单独购买车位可能拒绝放贷或进一步降低成数至 40%。

2025 年，非住宅物业的按揭申请通过率约为 72%，低于住宅的 89%，银行会重点审核物业的租金回报率（通常要求不低于 3%）、周边商业氛围等因素，若物业位于冷门区域（如新界偏远工业区），可能被要求额外降低成数 5-10 个百分点。

三、影响按揭成数审批的关键因素：不止于政策上限

金管局设定的按揭成数上限是 “理论最高值”，实际审批中，银行会根据买家的个人资质、物业状况等因素灵活调整，部分情况下可能无法获批满成数贷款，常见影响因素包括：

1. 还款能力：入息要求与债务比率

银行最核心的审核标准是 “买家能否按时还款”，通过 “入息要求” 与 “债务收入比率（DTI）” 双重评估：

入息要求：通常要求买家的月入息至少为月供金额的 2 倍（自住物业）或 2.5 倍（投资物业），以覆盖生活开支与潜在风险。例如，贷款 700 万港元，分 30 年还款，利率 2.95%，月供约 2.8 万港元，自住需求需月入息至少 5.6 万港元，投资需求则需 7 万港元。若入息不足，银行可能要求降低按揭成数（如从 70% 降至 60%），减少月供压力，或要求提供担保人（如父母、配偶），共同承担还款责任。

债务收入比率：买家所有未偿还债务（如信用卡欠款、其他贷款月供）占月入息的比例不得超过 50%。若买家月入息 8 万港元，已有信用卡欠款月供 1 万港元，其他贷款月供 2 万港元，总债务月供 3 万港元，占比 37.5%（3 万 / 8 万），仍符合要求；若总债务月供达 4.5 万港元，占比 56.25%，超出上限，银行会要求先偿还部分债务，或降低按揭成数。

2. 物业状况：楼龄、产权与估值

物业本身的 “质量” 也会影响成数审批：

楼龄：楼龄越长，物业贬值风险越高，按揭成数可能降低。通常楼龄超过 30 年的住宅，银行会将成数降低 5-10 个百分点，如 40 年楼龄的唐楼，即使总价 400 万港元，永久居民自住也可能仅获批 80% 成数（而非 90%）；楼龄超过 50 年的物业，部分银行甚至拒绝提供按揭，或要求成数不超过 50%。

产权瑕疵：若物业存在产权争议（如遗产继承未清）、地契限制（如租赁地契剩余租期不足 20 年），或未取得合法入伙纸，银行会视为高风险物业，可能大幅降低成数或拒绝放贷。2025 年，某买家购买九龙一套剩余 15 年租期的租赁地契住宅，银行仅批准 50% 成数，远低于政策上限的 70%。

估值差异：若银行估值低于买家成交价，会按估值计算贷款金额，实际按揭成数可能低于预期。例如，买家以 1000 万港元购房，银行估值仅 900 万港元，若政策上限成数 70%，则贷款金额为 900 万 ×70%=630 万港元，实际成数为 63%（630 万 / 1000 万），首付需 370 万港元，比预期多付 70 万港元。

3. 银行政策差异：灵活度与附加条件

不同银行的按揭政策存在细微差异，部分银行会针对优质客户（如私人银行客户、长期存款客户）提供 “成数优惠”：

汇丰、渣打等外资银行：对月入息超 10 万港元、资产超 500 万港元的客户，可申请将按揭成数提高 5 个百分点（不超过金管局上限），如 1000 万港元住宅，政策上限 60%，优质客户可获批 65%，贷款 650 万港元，首付 350 万港元。

中银香港、恒生银行等本地银行：更倾向于支持香港永久居民的自住需求，对首次置业者的入息要求可适当放宽（如从 2 倍降至 1.8 倍），但成数调整较为谨慎，较少突破政策上限。

部分银行还会要求买家购买 “按揭保险”（由香港按揭证券有限公司提供），以覆盖贷款风险，尤其当按揭成数超过 60% 时，通常强制购买保险，保费按贷款金额与年期计算，一次性缴纳或分期计入月供，这虽增加了购房成本，但能帮助买家获批更高成数。

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四、特殊按揭类型的成数规则：居屋、绿置居与转按

除普通私人住宅按揭外，香港还有两类特殊物业的按揭规则，以及 “转按揭”（从一家银行转到另一家银行）的成数限制，需单独说明：

1. 居屋与绿置居：政府担保下的高成数

居屋（资助出售单位）与绿置居是政府推出的保障性住房，因有房委会担保，按揭成数显著高于私人住宅：

未补价居屋 / 绿置居：仅能转让给符合资格的买家，按揭成数最高 95%，无论物业价值多少，首付仅需 5%。如 300 万港元的未补价居屋，贷款最高 285 万港元，首付 15 万港元，极大降低了低收入家庭的置业门槛。

已补价居屋 / 绿置居：可自由转让，按揭成数与私人住宅一致，按物业价值与买家身份分层计算，无额外优惠。

2. 转按揭：成数与新申请一致，可叠加 “加按”

转按揭是指买家将现有物业的按揭从原银行转到新银行，以享受更低利率或提取物业增值部分的资金（即 “加按”）：

单纯转按：按揭成数与新购买物业一致，如原物业总价 1000 万港元，原按揭成数 70%，转按揭时新银行仍按 70% 成数审批，仅调整利率与还款期限。

加按：若物业升值，买家可申请增加贷款金额，最高成数不超过当前物业估值的政策上限。例如，原物业总价 1000 万港元，贷款 700 万港元，3 年后估值升至 1200 万港元，永久居民自住可申请加按至 1200 万 ×70%=840 万港元，额外提取 140 万港元（840 万 - 700 万）用于装修、投资等，加按后的成数仍受政策限制，不得突破上限。

五、总结：按揭成数的理性运用与风险提示

香港的按揭成数规则是 “监管导向 + 市场灵活” 的结合体，既通过金管局政策防范系统性风险，又允许银行根据买家资质与物业状况微调，核心目标是平衡 “住房可负担性” 与 “金融稳定”。对购房者而言，需根据自身身份、预算、还款能力选择合适的成数：

首次置业的香港永久居民，优先利用 400 万以下物业 90% 成数的政策，以最低首付上车；

非永久居民或投资需求买家，需提前准备更高首付，避免因成数限制导致资金不足；

购买老旧物业或非住宅物业，需预留额外首付空间，应对银行可能降低成数的情况。

同时，需警惕 “高成数贷款” 的潜在风险：成数越高，月供压力越大，若未来利率上升（如从 2.95% 升至 4%），月供可能大幅增加，如 700 万贷款 30 年期，利率每上升 1%，月供增加约 4000 港元；若楼市下行，物业贬值可能导致 “负资产”（贷款金额超过物业价值），如 1000 万物业贷款 700 万，贬值后估值 800 万，仍属安全，但若贬值至 600 万，则陷入负资产，影响后续置换或转按。

在 2025 年低利率与 “撤辣” 的双重利好下，合理运用按揭成数能有效降低置业门槛，但购房者需保持理性，结合长期还款能力与风险承受能力规划资金，避免过度杠杆，才能在香港梯度分明的楼市中，实现 “安居” 与 “资产稳健” 的双重目标。

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