香港新的施政报告,对香港楼市有影响吗?

在2025年9月17日，香港特区行政长官李家超在特区立法会宣读了2025年施政报告。这份筹备三个多月，通过40多场面对面咨询会以及多渠道收集超万份公众意见的报告，对香港楼市的各个方面都带来了新的变化和机遇。

从公营房屋角度来看，这几年特区政府努力增加公营房屋供应，成效显著。2026/27年度起的未来五年，总体公营房屋建屋量（包括简约公屋）将达18.9万个单位，相比上任之初增加约八成 。公屋综合轮候时间也从6.1年缩短至5.1年 ，并朝着2026 - 27年度下降至4.5年的目标迈进。这对于香港的低收入群体和普通市民来说，无疑是个重大利好消息。更多的公屋供应，意味着能满足更多家庭的基本住房需求，缓解住房紧张的局面。同时，打击滥用公屋的力度也在不断增强，确保公屋资源能公平、合理地分配给真正有需要的人。

对于私人住宅市场，施政报告中的一些举措同样带来了积极影响。其中优化“新资本投资者入境计划”备受瞩目 。在住宅物业投资方面，上限维持1,000万元，但成交价门槛由5,000万元下调至3,000万元 。这一调整，大大降低了投资移民买房的门槛，正好覆盖了香港大部分豪宅区（如港岛南、半山、九龙塘、九龙站、赤柱等）的主流豪宅成交价段 。以前5000万的高要求，限制了很多中高净值买家，如今放宽到3000万后，入场门槛降低，豪宅买家群体一下子扩大 。这不仅吸引了更多境外高净值人群来港投资，也带动了二手豪宅市场的成交 。以前由于入境投资门槛过高，豪宅市场成交放缓，现在更多买家有能力选择次一级豪宅或二手豪宅，市场流动性增强 。

同时，政策释放出政府有意透过资金引入 + 居留政策带动楼市的信号，对豪宅市场而言，这种“官方背书”能大幅提振买家的长期信心 。非住宅物业投资上限由1,000万元提升至1,500万元，且物业成交价不设限制 。这有助于带动写字楼、商铺、仓储及数据中心等资产的成交 。随着更多境外基金、家办进驻，香港将吸引大量资本与高净值人士，既推升住宅需求，也增加对优质办公物业和高端生活设施的需求 。此外，证监会推动房地产投资信托基金（REITs）纳入“互联互通”标的，增加跨境资金流动性 ，这不仅利好资本市场，也会间接提升对底层房地产资产的估值支撑 ，稳固楼市作为“硬资产避险工具”的地位，进一步增强投资者信心。

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在区域发展上，施政报告将北部都会区定调为“香港经济发展的新引擎”，并加快其建设 。这对新界楼市来说是个极大的发展机遇 。未来北部都会区将引入产业园、大学城、科研机构等 。随着这些项目的落地，大量人口将涌入，住宅需求势必上升 。例如，由政务司司长领导打造的国际级大学城，第一批土地2026年在洪水桥启用，后续牛潭尾、新界北新市镇也将陆续推进 。这将带动高学历、高收入人群聚集，推升区域置业和租赁需求 。而且政府会全程统筹规划土地、交通和环保，加快基建建设，改善跨区通勤，缩短新界北与市区的时空距离，增强楼市吸引力 。专属法律与简化审批程序也让投资者和购房者对北部都会区楼市的信心更足，提前布局的物业有望获得显著的升值红利。

另外，从2026/27学年起，资助专上院校的非本地生自费学额上限将由40%提升至50% ，研究院课程的自资超额学额上限也由100%增至120% 。这一政策调整，将带来更多非本地学生来港求学 。由于学生宿舍短期无法完全满足需求，私人住宅租金将保持坚挺，尤其是大学周边物业 。大学周边屋苑租金回报率高，如大围金狮花园约5.07厘，沙田第一城及红磡必嘉坊超过4.9厘 ，这使得这些区域的住宅更具投资吸引力，投资者可借助学生租赁需求获取稳定现金流，同时物业保值潜力高 。

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