香港近3个月房价变化:这些区域最明显

香港近三个月的楼市正呈现 “核心领涨、外围分化” 的鲜明图景，从 8 月到 10 月，私人住宅售价指数已实现四连升，9 月单月涨幅达 1.3%，而不同区域的价格变动差异尤为突出，其中豪宅区与核心刚需板块的表现最为亮眼。

传统豪宅区成为本轮房价回升的 “领头羊”，西半山、浅水湾等区域的涨幅远超市场平均水平。受 “新资本投资者入境计划” 将豪宅准入门槛降至 3000 万港元的政策利好，叠加 H 按息跌至 2% 左右的低息环境，高净值人群入市积极性显著提升。近三个月，西半山逾亿元一手豪宅成交达 21 宗，占全港同价位成交的 46.7%，中环维港景豪宅单价稳定在 35.8 万港元 / 平方米，较 6 月上涨约 4.2%。浅水湾一线海景房呎价更是站稳 4.5 万 - 6 万港元区间，香岛道一套独栋洋房以 9.5 万港元 / 呎的价格刷新区域纪录，较三个月前同类房源成交价高出 12%。这种涨幅背后，是新增豪宅供应量不足 500 套的稀缺性支撑，以及内地买家占比升至 58% 的需求拉动，凸显了核心资源型物业的抗跌增值属性。

核心区刚需小户型同样表现稳健，湾仔、观塘等区域凭借配套优势实现价格微升。湾仔区 50 平方米以内的中小户型，近三个月成交价环比上涨 0.8%，挂牌后平均 2 个月即可成交，主要得益于通勤便利与名校网资源加持。观塘区作为东九龙的核心通勤板块，受惠于 CBD2.0 建设推进，10 月房价环比上涨 0.25%，其中地铁沿线的次新盘最受青睐，80 平方米左右的改善型房源成交量同比上升 25%。油尖旺区的小户型表现更为突出，近三个月均价从 36277 港元 / 平方米微升至 36500 港元 / 平方米，刚需承接力持续释放，成为核心区中最具性价比的选择。

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新兴豪宅板块与跨境板块的崛起构成另一大亮点，启德、洪水桥等区域价格动能初显。启德片区因体育园启用进入倒计时，近三个月顶层豪宅户成交活跃，九龙半山緻外两个顶层户分别以 6 亿及 5.8 亿港元易手，带动区域均价环比上涨 1.1%。洪水桥作为北部都会区的跨境核心，吸引大量深圳买家入场，近三个月成交量占比达 35%，房价较 7 月上涨 0.7%，基建落地预期成为价格支撑的关键因素。这些板块既享受政策红利，又具备产业与交通升级潜力，成为衔接核心区与外围区的价值枢纽。

相比之下，部分外围区域仍面临调整压力，供需失衡导致价格波动。元朗区因单区新增供应达 3000 套，开发商以低于市场价 5%-8% 的价格促销，近三个月房价微跌 0.3%，60 平方米小户型跌幅最为明显。离岛区除热门旅游配套板块外，中小盘房价 10 月环比下跌 0.22%，主要受制于通勤成本较高与配套完善度不足。沙田区、北区等远郊板块也呈现类似态势，近三个月房价波动在 - 0.04% 至 0.02% 之间，刚需购买力不足与供应过剩的矛盾尚未缓解。

从市场逻辑看，近三个月的价格分化是资源禀赋、政策红利与需求结构共振的结果。豪宅区依托稀缺性与资本避险需求领涨，核心刚需区凭借配套与通勤优势稳升，而缺乏支撑的外围区则持续承压。对于购房者而言，当前市场已进入 “精选时代”，无论是自住还是投资，锚定政策确定性强、需求刚性足的核心板块与潜力新兴板块，更能把握市场复苏中的价值机遇。

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