珠海楼市分化明显!新香洲稳涨、横琴抗跌,远郊盘却“以价换量”

2025 年珠海楼市的分化格局已愈发清晰：当全市新房均价微跌 0.60%、二手房报价下跌 0.93% 时，新香洲新房均价逆势攀升至 35164 元 /㎡，实现 0.5% 的环比增长；横琴核心区住宅凭借稀缺供应保持价格韧性，而斗门、金湾等远郊板块却深陷 “以价换量” 的循环。这种 “核心坚挺、外围承压” 的态势，为刚需与投资者划定了清晰的市场边界，选对区域已成为资产保值的关键前提。

新香洲的 “稳涨” 逻辑，根植于稀缺供应与成熟配套的双重支撑。作为珠海行政与文教核心，这里聚集了市级政务机构与优质教育资源，配套落地率超 90%，完全规避了规划兑现的不确定性。数据显示，2025 年四季度主城区仅新增 5 个住宅项目，其中新香洲占 3 个，供应面积仅 8.39 万平方米，远低于西区 16.51 万平方米的新增体量。稀缺性直接反映在成交端：山东健康家人乐府 99㎡四房单位总价稳定在 200 万，单价 20202 元 /㎡较年初微涨 2%；正方深悦湾 77㎡三房现房持续热销，首付 25.5 万、月供 7000 元的成本适配性，吸引了 80% 的香洲主城外溢刚需，成交周期压缩至 45 天内。中原数据显示，该板块 90-120㎡刚改户型占比达 41%，印证了 “配套成熟度决定价格韧性” 的市场规律。

横琴的 “抗跌” 属性，源于政策红利与库存稀缺的双重保障。作为粤澳深度合作区，琴澳规则衔接持续深化，跨境居住需求稳步释放，三季度口岸服务区成交同比暴涨 223% 便是直接体现。尽管受整体市场环境影响，横琴三季度住宅成交 205 套同比下跌 54%，但核心矛盾在于供应不足 —— 核心区住宅库存仅 1.4 万㎡，去化周期仅 3.9 个月，远低于全市 25.15 个月的平均水平。价格层面，剔除商办产品拉低影响，住宅成交均价稳定在 3.5 万 /㎡，华发琴澳新城 81㎡三房总价 198 万的房源，因步行 8 分钟达口岸、45 分钟通香港的通勤优势，港澳买家占比达 35%。戴德梁行指出，随着 19.9 万港澳司机备案带来的跨境需求释放，横琴临口岸物业抗跌性将进一步凸显。

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远郊板块的 “以价换量” 困境，则暴露了供需失衡与配套滞后的短板。截至三季度末，金湾、斗门待售房源占全市库存的 62%，四季度还将新增 16.51 万平方米供应，供需矛盾持续加剧。为加速去化，斗门部分项目推出 “首付分期 + 送车位” 优惠，均价跌破 1 万 /㎡，但成交周期仍长达 18 个月；金湾远郊盘即便降价 30%，二手挂牌后半年无看房咨询已成常态。更严峻的是配套兑现风险，部分规划中的学校、商业体因资金问题延期，导致业主 “入住即吃灰”，与刚需 “即买即享” 的诉求完全背离。中原监测显示，三季度斗门虽以 27.4% 的成交占比居首，但多依赖价格优势，长期保值能力堪忧。

在 3.0% 房贷利率延续的政策窗口期，选筹逻辑已从 “低价优先” 转向 “价值优先”。新香洲的稳涨得益于 “行政配套 + 稀缺供应” 的确定性，横琴的抗跌依托 “政策红利 + 跨境需求” 的护城河，而远郊盘的降价则难掩流动性与配套的双重风险。戴德梁行预测，2026 年这两大核心板块房价涨幅将达 10%，远高于全市平均水平。

对于刚需而言，锁定新香洲 “现房 + 成熟配套” 项目如正方深悦湾，或横琴 “口岸 1 公里内” 物业如华发琴澳新城，既能规避远郊陷阱，又能享受利率红利。若想获取具体楼盘的最新成交价、库存清单或按揭测算方案，欢迎随时告知需求，可提供定制化置业参考。

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