香港楼市止跌回稳:在调整周期里,它凭什么走出独立行情?

当内地一线城市房价仍在调整通道中，香港楼市却悄然完成了从“政策底”到“市场底”的跨越，6月房价止跌微涨的信号，与周边市场形成了鲜明反差。这场看似意外的企稳，并非偶然，而是利率、政策、需求三重合力共振的必然结果，为波动中的楼市提供了一个值得深思的样本。

租购比的“剪刀差”收窄，是市场企稳最扎实的根基。如今香港房价较四年高位回调28%，但租金却逼近历史峰值，平均租金回报率攀升至3.5%，而当前房贷利率正处于低位运行——H按实际利率仅2.3%，P按也不过3.5%。这种“价跌租稳”的格局，彻底重构了购房的性价比逻辑：一套500万港元的物业，按30年期贷款计算，月供较此前减少720港元，“以租养贷”不仅毫无压力，甚至能有结余；即便是自住需求，月供成本也已与租金基本持平，买房与租房终于站在了平等的较量线上。这种实打实的收益空间，让观望者开始主动入场，9月全港住宅买卖合约达5643份，较去年同期暴涨98.1%，几乎翻了一倍。

政策与人才的双重加持，为市场注入了精准动能。香港的政策调整从未“挤牙膏”，而是直击要害：将印花税起征门槛从300万港元提至400万港元，该区间物业印花税直降至100港元，直接激活了刚需市场，300万至400万港元的二手住宅4月注册量创下2016年11月以来的新高。更关键的是人才政策带来的需求补位，截至2025年2月，各类人才引进计划已批准29万宗申请，19.6万人到港定居，这些“新香港人”大多瞄准600万至700万港元的中小单位，与市场主力供应完美匹配。同时，投资移民政策将住宅门槛从5000万降至3000万，进一步吸引了内地高净值人群，2000万港元以上豪宅成交中，内地买家占比已超四成。

利率下行周期的开启，则彻底打破了市场的观望情绪。9月美联储降息25个基点后，香港金管局紧随其后将基本利率降至4.5%，三大发钞行同步下调最优惠利率，新造按揭实际利率从3.5%降至3.375%，800万港元房产的月供每月可减少近500港元。更重要的是市场预期的转变，业内普遍认为年内可能还有两次降息，这种“利率见顶回落”的判断，让压抑两年的购房需求加速释放，预计2025年新增住宅房贷数量将达45000笔，结束连续三年的下跌趋势，其中期房房贷更是有望暴涨55%。

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当然，香港楼市的企稳并非“普涨狂欢”，理性的底色从未褪去。今年将有2.4万套新房落成，未来四年预计近10万个单位入市，供应量压力下，区域分化愈发明显，屯门等库存高企板块的涨幅落后于启德、元朗等规划落地快的区域。房价止跌也不意味着即刻暴涨，大概率将在区间内震荡调整，但这种“稳”已足够珍贵——对比内地多数城市1.7%的租金回报率，香港3.5%的回报水平，叠加透明的制度与资产流动性优势，构成了独特的吸引力。

从“政策托底”到“市场自发回暖”，香港楼市的企稳逻辑清晰可见：利率降到位打开入场窗口，政策松绑激活需求潜力，人才流入筑牢长期根基。在全球楼市调整的大背景下，这种由真实需求与合理收益支撑的稳定，远比短期暴涨更具可持续性。对购房者而言，此刻无需纠结于精准预判最低点，当机会与时机重叠，看清趋势后的精准布局，才是更明智的选择。

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