港大教授拆解香港楼市:短期回调,长期藏着什么机会?

当港大邹广荣教授给出 “2025 年房价或跌 3-5%” 的短期预判时，市场的第一反应或许是犹豫，但将视线拉长到 “金融复苏 + 人才涌入” 的长期逻辑里，此刻的香港楼市，更像一个 “布局窗口期”—— 短期的小幅波动，恰好给了理性买家接住红利的空间。

先看短期的 “弱势逻辑”：当前香港租金回报率约 3%，而美国长期债券收益率超 4%，这种 “资产收益差” 让楼市暂时失去了投资端的吸引力，这也是邹教授判断 2025 年房价小幅回调的核心依据。但需要明确的是，3-5% 的跌幅并非 “崩盘式下探”，更像是市场回归理性的正常波动 —— 对比 2018 年峰值至今的回调幅度，当下的房价已经处于相对安全的水位，尤其是启德、九龙东等核心规划区，供需紧平衡足以缓冲跌幅。就像今年 9 月入手启德两房的深圳买家林先生所说：“就算跌 5%，省下的印花税和首付成本也能覆盖，何况长期肯定会涨。”

长期的 “乐观底气”，藏在金融行业的复苏动能里。邹教授的判断直指要害：随着更多大型国企赴港上市，金融市场的扩容会带动人才与资金的双向涌入 —— 投行分析师、基金经理等高薪群体的住房需求，将从 “租赁” 转向 “置业”，而这些需求对应的，正是九龙东、港岛东的中产盘与核心区豪宅。以中环为例，2025 年上半年金融行业招聘量同比上涨 22%，对应的西半山小户型租赁需求已经出现 “一房难求” 的情况，租金涨幅超 8%，这种 “需求前置”，正是楼市长期上行的信号。

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几个关键变量，正在给长期逻辑 “加码”。若美国进入降息周期甚至开启量化宽松，历史经验已经证明，美元流动性会快速涌入香港 ——2008 年、2020 年的宽松周期里，香港楼市均迎来 15% 以上的涨幅，而当前的房价基数更低，弹性空间会更明显。与此同时，特朗普收紧国际学生政策的间接影响，让香港成了人才的 “替代目的地”：2025 年香港高校的内地与国际生申请量同比上涨 35%，这些学生毕业后的留港就业需求，将进一步扩大住房市场的基数。

内地买家与 “撤辣” 政策，则是稳固基本面的 “缓冲垫”。香港的租金回报、税制透明性、资金流动性，本就是内地高净值家庭的资产配置选项，而全面撤辣后，税费成本的降低让 “入场门槛” 进一步下探。若内地经济复苏，积压的购房需求会快速释放 —— 今年第三季内地买家 380 亿港元的成交金额，已经印证了这种吸引力，而这些需求恰好能消化香港当前的库存，避免市场出现大幅波动。

此刻的香港楼市，正处于 “短期波动” 与 “长期上行” 的交叉点：3-5% 的短期跌幅，是理性买家 “低价入场” 的机会；而金融复苏、人才涌入、流动性宽松的长期逻辑，又给了资产足够的增值预期。对内地买家而言，现在选择启德的规划盘，相当于提前布局 CBD2 的产业红利；选择九龙东的小户型，能锁定金融人才的租赁需求；选择港岛的核心物业，则能享受资产避险的属性 —— 每一种选择，都是对 “短期回调、长期向好” 逻辑的精准适配。

毕竟，楼市的周期从来不是直线，短期的小幅波动，恰恰是长期价值的 “试金石”。当港大教授的研判把 “短期与长期” 的逻辑讲透，此刻的香港楼市，早已不是 “要不要买” 的问题，而是 “如何在波动中抓住长期机会” 的策略题。

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