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福州地铁栖江元璟
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1.2容积率洋房墅区+约103%得房率+主城地铁江畔生活，这可能是2026年福州最实用的楼盘！
说到居住环境的舒适度，容积率是最硬核的指标。容积率每低0.1，意味着绿地率增加约1%、楼间距增加约2米、日照时间增加约15分钟……
1.2容积率，地铁栖江元璟的用地指标足以让同行眼红，因为这个数据是目前福州三环内在售住宅项目中最低。
据东街1號统计，近十年，福州三环内容积率≤1.2的低密地块仅5幅，其中闽江沿线的只有地铁栖江元璟一个项目。另外，这两年四区成交的可售宅地中，近半项目容积率都超过2.5。
市中心纯粹低密真的太少了！更稀缺的是，低密洋房墅居！上一个金山南江滨的墅区项目还是二十年前的融侨水乡温泉别墅。
金山板块今年虽然多盘混战，但几乎都是高层、小高层产品。而地铁栖江元璟作为福州主城罕见的洋房墅居，规划了10栋8-9F洋房（约170户）和10栋4F叠拼（约84户）。
近50亩的地块只有254户！这什么概念？
东街1號再说一个指标帮助大家理解——户亩比，就是小区总户数和小区占地面积的比值。更低的户亩比，意味着有着更阔绰的资源分配，每一位住户享受到的社区配套面积更大，生活环境更加宽松舒适。
地铁栖江元璟每亩土地仅承载约5户家庭。而同板块容积率3.1的袖珍盘，25亩占地规划了约300套住宅，12户/亩的户配在主城并不少见。
相比市面上的高层住宅，地铁栖江元璟有着更低的人口密度、更短的出行乘梯时间和近2倍的人均绿地占有。而且其洋房楼高/楼距近乎1:1，保证了每栋楼低楼层的采光。
△项目效果图
金山板块聚集了大量高收入人群，地铁栖江元璟的入市，恰好接住了渴望从高层住宅升级到低密洋房或别墅的改善需求。生活舒适度真正从量变走向质变！
地铁栖江元璟还有一个技术数据也很逆天，那就是：
负公摊。
项目建面约125-149㎡洋房户型得房率约103%-105%，分别相当于传统高层150㎡ 和180㎡的套内使用面积，赠送面积多达约32㎡。这应该是福州市区第一个全系产品都上演“公摊消失术”的新规盘。
四代宅也在卷得房率，但为了做大露台都不可避免牺牲掉了套内空间。而地铁栖江元璟的负公摊户型，是真的没有1㎡不实用！
项目洋房就两种户型，都是类独立电梯入户的四房设计。其中，建面约125㎡户型做到了面宽与进深间的极致平衡，值得市面上所有改善四房好好抄作业。
该户型南向4面宽达到惊人的约13.3m，保证采光的同时也给够了进深的尺度，厅堂及主卧进深高达约9-11m，所以房间能充分发挥收纳功能。
149平：四房两厅三卫，同样的电梯设计，大面宽布局，主卧做了转角窗，公区面宽加大，四房设计，北向房间略小。
示意图是对阳台做了封包使用，没有预留生活阳台，如果切割出来生活阳台，那左侧卧室不好做个卫生间。
户型如果在餐厅北侧设备平台，再设计一个生活阳台，可能更好兼顾这个问题。
169平-上叠：独立的产权车位，加上1楼小型的入户庭院，在户内面积上，4楼有南北的不计容露台，无法做成室内使用，类似四代宅的赠送。
相比于以前的叠拼，项目的面宽尚可，不过这个上叠做四房的时候，楼下的两房其中一房偏小。
对比融创福州府上叠131平，二楼有挑空赠送，还有额外阁楼。
整体来说，有赠送，但是赠送不够实用。
178平-下叠：包围式的花园，不过并非全赠送，这也是下叠最吸引人的地方。
2楼没有过多赠送，设计三房，其中一个房间没有卫生间使用，大概率要分割主卫，楼下做一房，整体来说舒适度还是不错，无非是楼上有邻居，差点私密性。
不管上叠还是下叠，室内赠送面积，整体并不算太大。
项目位于金山北，距离地铁5号线阵坂站200米，距离4、5号线交汇洪塘站550米，项目也宣称TOD，三线加持，还有一个就是规划的6号线西延到洪塘。
只不过对比日常的TOD项目，项目这个距离还是差一些，特别是最有意义的洪塘站500多米，步行有一定时间。
此外项目周边，距离永辉800米，距离两个医院1公里，不过这两个医院加持性不高。
右边是江滨公园，只不过定位洋房，加上沿江都是住宅，也没江景。
项目地处闽江大道边，隔壁是左海学校，个别楼栋有一定噪音，此外项目右侧阵坂新村，南侧红坊、城市界面略差，附近海鹏花园，天黑经过都略怪。
项目低密住宅，虽然50亩，但是公区并不大，这也是低密社区的问题，虽然楼不高但是楼很密。
至于划片，项目由于规划学校未建，因祸得福，过渡淮安实验、洪塘实验，选择淮安实验，可以去四十中金山，虽然距离远了一点，但是也比29中让人有一点期望。
最后就是整个周边生活气息，虽然项目马路对面都是住宅，但是整个区域的人流偏低，生活气息一般，住宅一侧又以产业园+棚户区，整体而言周边配套加持度不高。
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