2025下半年珠海楼市:调整何时休?看懂分化再谈时机

“珠海楼市调整还要持续多久？”这是2025年购房者最关心的问题。从数据来看，市场正处在“政策托底、量升价跌”的特殊阶段：第三季度全市新房网签6676套，同比上升9.1%，但均价跌至19123元/平方米，同比下跌9.79%。这种“量价背离”的背后，是库存压力与政策红利的博弈，而调整周期的长短，终究要靠区域分化与城市竞争力来作答。

当前楼市的核心矛盾，是高库存与需求释放的错位。截至2025年三季度末，珠海住宅库存达327.87万平方米，去化周期延长至25.15个月，远超12-18个月的合理区间。库存压力主要集中在远郊板块：湖心新城从峰值2.2万/㎡跌至万元以下，部分房源甚至推出“首付分期+送车位”组合优惠；金湾、斗门四季度还将新增10个项目，16.51万平方米的供应量进一步加剧供需失衡。反观核心区，新香洲、横琴等板块库存压力相对可控，三季度新香洲3个新盘入市仅带来8.39万平方米供应，稀缺性支撑起价格韧性。

政策宽松虽激活了部分需求，但尚未改变市场基本面。2024年以来，珠海取消限购限售，首套房首付降至15%，房贷利率低至3.0%，公积金双缴额度最高达130万，契税也按面积分级下调。这些政策确实拉动了成交：2024年新房成交破2万套，2025年初横琴、南湾等核心区成交量同比大增。但政策红利的边际效应正在减弱，一方面佛山、东莞等城市以更低均价分流需求，另一方面投资者对房产增值预期降温，仅刚需与改善群体持续入场，难以快速消化庞大库存。

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区域分化的鸿沟，正在拉长整体调整周期。主城区已显现企稳迹象：横琴2025年成交均价仍达3.5万/㎡，依托粤澳合作产业红利保持抗跌性；新香洲因行政文教资源集中，价格稳中有升。而远郊板块陷入“降价循环”：斗门部分项目均价跌破1万/㎡，高栏港部分楼盘降价30%仍难去化，这种“核心抗跌、远郊探底”的格局，使得全市难现统一复苏节奏。二手市场同样分化，待售房源超5万套的背景下，华发新城等优质次新房价格趋稳，而远郊老破小流通周期已超18个月。

判断调整何时收尾，关键看两个信号：库存去化效率与产业落地进度。短期来看，“以价换量”仍是主流，尤其四季度21个新盘入市后，开发商为抢收可能加大优惠力度，远郊价格或进一步下探。但核心区随着库存消化，2026年有望先于全市企稳。长期而言，若横琴粤澳合作区的金融、集成电路等产业能持续落地，西部中心城的交通配套加速完善，将为楼市注入长期动能；反之，若产业支撑不足，远郊库存难以消化，调整周期可能延长至2027年。

对购房者而言，与其纠结调整时长，不如把握分化中的机遇。刚需可瞄准年底议价窗口，在航空新城、湖心路等配套成熟的近郊板块，择取国企开发的次新房，既能享受3.0%的低利率红利，又能规避远郊风险。改善群体可重点关注新香洲、横琴的低密房源，这类兼具稀缺性与品质的资产，在调整期更具保值能力。

2025年的珠海楼市，调整仍在持续，但已不是“一刀切”的下行。政策底已现，市场底尚在构建，而区域底早已分化。看懂核心区的价值支撑与远郊的库存压力，在政策红利期选对板块与房源，或许比等待调整结束更有意义。

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