政策“撤辣”+利率下调,香港房价止跌回暖的底层逻辑 。

香港房价止跌回暖的态势，本质是政策松绑与金融环境优化形成的共振效应，而 “撤辣” 与利率下调正是撬动市场转折的两大核心支点。2024 年底全面撤销额外印花税、买家印花税等楼市 “辣招”，叠加 2025 年按揭利率迈入 “2 时代”，双重红利彻底打破了市场的观望僵局，推动香港房产市场从调整期迈入复苏通道，其底层逻辑可从三重维度深入解析。

“撤辣” 政策的核心价值，在于彻底消除交易成本的制度性障碍，激活被抑制的购房需求。此前 15% 的额外印花税让非本地买家入市成本陡增，以 1000 万港元的香港房子为例，内地买家需额外支付 150 万港元税费，成为阻碍香港买房的关键壁垒。全面 “撤辣” 后，这笔费用骤减至 28 万港元，直接节省 122 万港元。更关键的是政策的信号意义 ——2025 年 5 月印花税新政进一步将 100 元印花税适用门槛提至 400 万港元，为刚需群体再省近 10 万港元开支，这种 “精准滴灌” 让市场意识到政策托底的决心，观望情绪随之瓦解。数据印证了需求的释放：2025 年上半年住宅成交近 29000 宗，同比增长 4.2%，内地买家占比攀升至 24.2%，每 10 套成交就有近 2.4 套被内地客收入囊中。

利率下调则从持有成本端重塑了香港房产的投资价值，与 “撤辣” 形成完美协同。随着美联储开启降息周期，香港按揭利率已降至 2% 左右，部分银行对优质客户甚至给出低于 2% 的特惠利率，较此前高位降幅超 40%。这种成本优化直接转化为购买力：一套 1000 万港元的物业按七成按揭计算，月供较利率高位时减少近 4000 港元，30 年总利息节省超 140 万港元。对投资者而言，低利率与租金连涨形成 “黄金组合”—— 西九龙 “天玺” 项目 55.7 平方米单位月租 2.7 万港元，按 580 万港元购入价计算回报率达 5.6%，远超 2% 的按揭利率，轻松实现 “以租养贷”。这种 “低持有成本 + 高租金回报” 的格局，让香港房子重新成为资产配置的优选。

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双重利好的叠加效应，最终通过供需结构的改善推动香港房价企稳回升。政策松绑与低利率首先激活刚需市场，400 万港元以下刚需盘成交同比暴涨 305%，观塘、黄大仙等区域率先实现 0.2% 以上微涨。紧接着高端市场跟进，“新资本投资者入境计划” 实施后，3000 万港元以上豪宅成交中，非本地买家占比达 51%，内地买家更是占据七成份额。成交量的持续回暖进一步巩固了市场信心，中原城市分区领先指数连续两个月回升，差饷物业估价署数据显示 2025 年 4-5 月私人住宅售价指数累计上涨 0.5%，这种 “量升价稳” 的健康态势，正是市场回归理性复苏的明确信号。

更深层的逻辑在于，政策与利率的组合拳精准匹配了香港楼市的核心矛盾 —— 此前过高的交易与持有成本抑制了真实需求。21 万名获批来港的高端人才带来刚性居住需求，“撤辣” 与低利率恰好为这部分需求提供了入市通道。同时，香港房产的抗跌性与稀缺性并未改变，中环核心区未来 10 年住宅供应量仅 1200 套，这种土地稀缺性支撑房价在调整后快速企稳。当政策红利降低入场门槛、低利率放大投资收益、刚性需求提供支撑，香港房价止跌回暖便成为必然结果。

对置业者而言，当前市场正处于 “政策红利窗口 + 成本低位运行” 的黄金交叉点。“撤辣” 消除了额外税费负担，低利率降低了月供压力，而香港房价仍较 2021 年高位存在差距，这种 “估值洼地” 与政策利好的叠加，让香港买房的时机价值愈发凸显。随着经济基本面持续复苏 ——2025 年一季度 GDP 同比增长 3.1%，失业率稳定在 3.2% 低位，楼市复苏的基础将更加坚实，政策与利率驱动的回暖逻辑也将持续兑现。

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