香港房价为啥一直这么贵?背后原因一次讲明白

香港的房价，似乎永远是一个让人望而生畏的话题。普通家庭攒一辈子钱可能都买不起一套小房子，而那些动辄上千万的房源却总能找到买家。这种 “贵” 不是偶然，而是几十年间多种因素层层叠加的结果，每一个环节都藏着房价居高不下的密码。

土地就像房地产市场的 “源头活水”，而香港的土地供应，从一开始就带着 “先天不足” 的基因。香港总面积不过 1100 多平方公里，看起来不算小，但真正能盖房子的土地还不到四分之一。大片土地被高山、森林和郊野公园占据 —— 全港 40% 的面积是受法律保护的郊野公园，这些地方哪怕闲置，也不能随便开发。剩下的平地大多集中在沿海的狭长地带，还要优先分给商业中心、港口和交通枢纽。比如新界，占了香港近九成的面积，可其中能用来盖住宅的土地连 10% 都不到，大部分是望不到头的山。

政府每年能拿出来卖的住宅用地少得可怜。2024 年全港推出的住宅用地，只够建 2 万多套房子，可光是当年新增的住房需求就超过 3 万套。开发商抢不到地，只能去买旧楼拆了重建，成本自然水涨船高。在油麻地，一栋几十年的旧唐楼，拆迁补偿加上重建成本，折算到每平方米土地上的价格已经超过 15 万港币。土地贵了，盖出来的房子怎么可能便宜？2024 年香港新房均价比 2010 年翻了一倍还多，最根本的原因就是土地成本翻了近两倍。

有人可能会问，既然土地不够，为什么不多盖点高层住宅？其实香港的房子已经够高了，九龙城的很多住宅都超过 40 层。但高层住宅的建设成本极高 —— 打地基要对抗台风，隔音抗震标准比内地严格得多，每平方米的建筑成本比广州、深圳高 30% 以上。而且香港规定，住宅项目的容积率不能超过 7 倍，也就是说，1 万平方米的土地最多只能盖 7 万平方米的房子，这在一定程度上也限制了住房供应。

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