按揭成数放宽至七成!香港买1000万房,首付少掏200万

当香港金管局将所有住宅物业按揭成数统一放宽至七成，一场改写置业门槛的变革已然到来。对购房者而言，最直接的震撼莫过于首付压力的骤减 —— 一套 1000 万港元的房产，首付从以往的 500 万港元直降至 300 万港元，200 万的差额相当于普通家庭数年的积蓄，这样的政策力度让无数人的置业梦变得触手可及。

这场力度空前的调整源于 2024 年 10 月金管局的政策升级，不仅将 3000 万港元以下自住房产按揭成数提至七成，更打破物业类型与用途限制，实现所有住宅、非住宅物业按揭成数上限的统一划一。在此之前，1000 万港元房产普遍仅能获批五成按揭，50% 的首付比例让许多刚需买家望而却步。如今政策松绑后，30% 的首付门槛大幅降低了资金准入难度，尤其对年轻家庭和跨境买家而言，相当于直接解锁了此前遥不可及的置业资格。

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更值得关注的是，按揭成数放宽与低利率环境形成了双重红利。2025 年香港主流银行 H 按封顶息已降至 2.95%，优质客户更能拿到 2% 左右的特惠利率，较去年降幅明显。以 1000 万港元房产为例，按七成按揭贷款 700 万港元计算，30 年期月供仅 30342 港元，较此前利率高位时每月少还近 1500 港元，30 年总利息可节省 34 万港元。这种 “首付减负 + 利息节省” 的组合效应，让不少买家实现了 “跳级购房”—— 有深圳客户原本预算只够承担 800 万港元房源的首付，政策调整后直接入手 1000 万港元的三居室，月供压力反而比预期更小。

政策红利已快速转化为市场动能。2025 年前三季度，香港住宅成交均价较年初低位实现六连升，涨幅达 4.2%，9 月中原地产更预测单月成交有望重返 7000 份以上。其中 1000 万港元左右的改善型房源成为成交主力，元朗 “朗屏 8 号” 10 月成交量环比上涨 32%，启德区 800-1200 万港元的次新盘入市即售罄。跨境置业群体同样活跃，“撤辣” 后非永居买家无需额外缴纳高额印花税，叠加七成按揭政策，6 月内地买家在港住宅注册量达 1237 宗，创下 7 个月高位。

置业时机的把握还需看懂区域与产品结构的变化。当前 300-1000 万港元的刚需及改善型房源成交量同比暴涨，其中两房户型涨幅达 45%，而上水、观塘等通勤便利的板块成交量分别上涨 23% 和 15%，成为政策红利的核心受益区。从投资角度看，小于 100 平方米的小户型租金收益率达 2.2%-2.7%，与 2.95% 的按揭利率形成 “以租养贷” 的正向循环，进一步降低持有成本。不过需留意楼龄影响，超 30 年的物业贷款比例可能下降 10%-20%，首付压力会相应增加。

对不同需求的购房者而言，当下的机遇各有侧重：首次置业者可把握元朗、屯门的地铁刚需盘，首付 30% 即可入手 600 万港元左右的两居室；跨境买家宜关注启德、将军澳的次新盘，叠加人才政策可享受更多优惠；投资者则可锁定观塘、上水等租赁需求旺盛的板块。瑞银预测 2025 年香港住宅价格将回升 0%-5%，成交量持续释放，当前正是 “低位入场” 的黄金窗口期。当 200 万的首付差额遇上每月递减的月供，这场政策与市场的共振，或许就是你扎根香港的最佳契机。

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