香港房产|香港房价暴跌,是否真的已经跌入谷底?

“香港房价暴跌” 的论调持续发酵之际，2025 年的市场数据正勾勒出更客观的真相：历经三年调整，香港房价已显现明确的磨底企稳迹象，政策红利、成交量回暖、租金坚挺等多重信号交织，预示着市场正从下行周期转向复苏通道。所谓 “暴跌” 更多是局部区域的短期波动，而非整体市场的持续颓势，对于关注香港房产的投资者与购房者而言，当下更需穿透表面涨跌，读懂数据背后的触底逻辑。

从价格走势来看，香港房价的下跌周期已接近尾声，跌幅收窄至微涨区间。香港差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数从 2021 年 9 月的 398.1 点跌至 2024 年 11 月的 290.9 点，累计跌幅达 26.93%，基本回吐 2016 年后的部分涨幅。但进入 2025 年，这一指数止跌回稳，4 月环比回升 0.46%，5 月再升 0.03%，6 月延续微涨态势，上半年整体跌幅收窄至 0.86%，1-8 月累计跌幅仅 0.24%，几乎接近持平。这种 “大幅下跌后温和波动” 的特征，正是市场触底的典型表现 —— 中原地产数据显示，2025 年二季度中小型单位（100㎡以下）价格环比上涨 0.2%，虽大型单位仍有调整，但核心刚需产品已率先企稳，印证了市场底部的支撑力。

局部区域的 “暴跌” 现象，实则是市场分化下的正常调整，而非整体崩盘。新界偏远区域如屯门、元朗成为跌幅重灾区，屯门房价较峰值下跌超 30%，部分次新盘如缇岸的单间单位亏幅甚至达 54%，法拍房跌幅更是接近 60%，创近 9 年新低。但这类区域的下跌并非无因：新盘供应集中导致开发商低价促销，加上远离核心商业区、配套不完善，本身抗风险能力较弱。反观港岛中西区、九龙核心区等优质地段，房价跌幅始终控制在 15% 以内，部分地铁上盖项目甚至已出现价格回升，这种 “核心坚挺、边缘调整” 的分化格局，恰恰说明市场正在挤出泡沫，向价值回归，而非全面下行。

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成交量与政策红利的共振，成为房价触底的核心推手。2024 年底香港全面 “撤辣”，取消额外印花税、放宽按揭成数，2025 年又将 100 港元印花税的物业价值上限提高至 400 万港元，直接降低了购房成本。政策刺激下，市场交投量显著活跃：2025 年第二季度住宅月均成交约 5600 宗，按季上升 37%；7 月住宅楼宇买卖合约注册量达 5766 份，同比增长 54.8%，创阶段性新高。一手市场同样表现亮眼，2025 年首 4 个月一手住宅成交量达 5511 宗，为 6 年同期次高，新界低价盘热度尤其突出，占比达 50%。成交量的持续回暖，意味着市场需求正在释放，为房价企稳提供了坚实基础。

租金市场的坚挺与人才流入，进一步巩固了底部支撑。2025 年香港私人住宅租金指数已连续 7 个月上升，6 月按月升 0.31%，上半年累升 1.61%，莱坊预计全年租金涨幅可达 3%-5%，甚至可能创下历史新高。租金的抗跌性源于人才政策的成效 —— 高端人才通行证计划已吸引超 7.5 万名高端人才与家人抵港，带来持续的租赁需求，核心区域房源供不应求态势明显。同时，5 月以来香港银行同业拆息大幅回落，房贷按揭利率降至 2% 左右，以 800 万港元房产为例，每月供款可减少约 5000 港元，极大降低了购房门槛，刺激刚需与投资需求释放。

机构预测与供需基本面，均指向 “底部已现” 的结论。戴德梁行预计 2025 年香港住宅价格波幅在 - 3% 至 3% 之间，瑞银则认为将回升 0%-5%，两大机构均认可市场企稳的判断。从供需来看，香港土地资源稀缺的本质未变，未来 5 年私人住宅年均落成量虽达 17100 个单位，但呈现 “先高后低” 趋势，后续供应将逐渐回落；而需求端，经济复苏、人才流入、内地与香港交流深化等因素，将持续支撑购房需求。这种 “短期供应充足、长期供需失衡” 的格局，决定了当前价格已处于合理估值区间，进一步下跌空间有限。

所谓 “香港房价暴跌”，实则是市场调整期的局部现象与情绪放大。2025 年以来，价格跌幅收窄、成交量回暖、政策红利释放、租金坚挺等多重信号，共同印证了房价已跌入谷底并逐步企稳的事实。对于购房者而言，当下是难得的 “低价窗口期”—— 既能以相对低位购入核心区域优质资产，又能享受低利率与政策优惠；对于投资者，租金回报率的提升与未来增值潜力，让香港房产重新成为抗通胀的优质配置。市场的底部往往伴随着争议与观望，但数据不会说谎，香港楼市已站在复苏的起点，把握这一周期节点，便能在价值回归中占据先机。

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