5分钟到西九龙!启德海景房溢价8%成交,值吗?

5分钟到西九龙！启德海景房溢价8%成交，值吗？当中原地产披露启德“维港1号”23楼海景单位以868万港元成交——较报价溢价8%的消息传开，市场的疑惑与关注同时升温。这个曾为机场跑道、如今耗资3000亿港元打造的新城，正凭借中九龙干线通车后的通勤优势、体育园运营的客流红利，成为香港买房群体的核心焦点。对2026年计划布局香港房产的人而言，启德海景房的溢价绝非偶然，其价值逻辑藏在交通、配套与供需的三重共振中，更有实打实的数据为“值不值”给出答案。

5分钟直达西九龙的交通质变，是启德海景房的价值基石。2025年中九龙干线全面通车后，启德与西九龙高铁站的通勤距离被压缩至5分钟，通过高铁30分钟直达深圳北站，港铁屯马线8分钟到尖沙咀、12分钟抵中环的轨交网络，构建起“半小时湾区生活圈”。这种优势直接转化为房价动能：差饷物业估价署数据显示，干线通车后启德临铁海景房均价较此前上涨11%，较全港平均涨幅高出7个百分点。对香港买房的通勤族而言，时间成本的锐减让溢价成为“确定性投资”——从启德到中环的通勤效率比肩西半山，房价却仅为后者的60%，性价比优势显著。

配套落地的加速度，让溢价有了实景支撑。2025年3月启德体育园启幕，这个占地28公顷的场馆不仅承办全运会赛事，更带来年200万客流增量，周边500米内物业价格较开园前已溢价8%。商业方面，Airside商场日均客流破8万人次，SOGO双子汇正式营业，1500米地下购物街串联三大商业体，体量直逼中环的60%。教育与医疗资源同步完善，3所国际学校已招生，2所公立医院进入收尾阶段，让启德海景房从“投资标的”升级为“全周期生活资产”。这种配套红利的兑现，正是香港房价抗跌的核心保障，也是“柏蔚森”等新盘开售即售罄的关键原因。

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供需失衡的格局，进一步放大升值潜力。2025年启德新增私人住宅仅1200余套，三季度单季需求就达667宗，全年需求突破2500套，供需缺口达108%。其中海景房因稀缺性更紧俏，库存去化周期仅4.2个月，远低于全港20个月的平均水平。需求端支撑强劲：“高才通”计划导入的19.6万高收入群体中，30%选择在启德置业；2025年三季度启德成交中，内地买家占比达51%，3000万-4999万港元海景豪宅成交激增24%，让启德与中半山形成“三足鼎立”之势。摩根大通预测，2026年启德房价涨幅将达8%-10%，海景房作为稀缺品类，涨幅或远超均值。

政策与利率红利，更让启德海景房的投资性价比凸显。2025年香港“撤辣”政策优化，非永居买家印花税降至4.75%，一套1500万港元的启德海景房，内地买家税费较2023年直减150万港元。叠加美联储降息带动香港按息回落至3.375厘，一套1000万港元的海景两居室，月供约3.4万港元，而同类型物业月租金已达2.5万港元，租金覆盖供楼成本的73.5%。资本投资者计划优化后，3000万港元以上的启德景观豪宅可计入投资额度，吸引高净值群体加速入场，进一步推升需求热度。

从资产配置角度看，启德海景房的“值”，在于兼具成长性与稳健性。对刚需买家，5分钟通勤圈适配香港核心区工作需求，“柏蔚森”等现楼项目的383呎两居室，总价850万港元起，既能享受海景资源，又能依托成熟配套提升生活品质，是“自住+保值”的优选。对投资者，40-50平米小户型租金回报率高达5%，较全港平均水平高出25%，且空置期不足20天，现金流优势突出。对比中环、西九龙，启德15-28万港元/平米的单价仍有50%上升空间，而CBD2.0规划将带来1.2万个高薪岗位，持续为区域价值赋能。如今启德已从“规划概念”进入“价值兑现期”，8%的溢价只是开始，2026年香港买房，锚定启德海景房，便是把握政策红利与区域发展的双重机遇，让香港房产成为资产稳健增值的压舱石。

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