香港二手楼市回暖!清明假期成交环比降25%,市场真实情况如何?

香港的楼市就像四月的天气，乍一看有些阴晴不定——清明假期里，二手楼成交环比降了25%，朋友圈里满是“市场遇冷”的讨论；可转过脸去，3月的成交数据又像突然升温的太阳，环比激增近60%，把“回暖”二字晒得明明白白。这一降一升之间，香港二手楼市的真实面貌究竟如何？是短暂的假期效应让数据“打喷嚏”，还是市场真的在政策春风里悄悄换了节奏？今天咱们就来扒一扒，这串冷热交织的数据背后，藏着多少买房人的机会与观望，又藏着香港楼市怎样的深层逻辑。

一、清明假期成交下降，季节性因素主导市场节奏

清明假期的香港二手楼市看似“遇冷”，实则暗藏玄机。根据利嘉阁数据，4月4日至6日的三天假期里，十大指标屋苑仅录得17宗成交，较前一周减少25%。这一数据乍看令人担忧，但仔细分析便能发现，假期期间市民普遍外出扫墓、短途旅行，看房和签约活动自然减少。例如，沙田第一城三天假期仅录得2宗成交，而太古城、美孚新邨等传统热门屋苑甚至零成交。

不过，市场的真实温度不能仅看短期波动。中原地产的数据显示，清明假期十大屋苑的看房预约量仍维持在464组高位，虽较前周微降1.7%，但仍是近16周的次高纪录。这说明买家的入市意愿并未消失，只是暂时被假期节奏打乱。正如中原地产亚太区副主席陈永杰所言，“买家遇降价盘源时承接速度明显加快”，市场的议价空间和成交效率反而在提升。

二、3月成交激增58%，政策红利释放购买力

若将视角拉回3月，市场回暖的趋势一目了然。美联物业数据显示，3月十大指标屋苑成交229宗，环比激增57.9%，创12个月新高。这一爆发式增长的背后，是2月底财政预算案调降细价楼印花税的政策效应。例如，总价400万港元以下的物业印花税从1.5%骤降至0.0025%，买家可节省约59.9万港元税费。政策刺激下，新界区的嘉湖山庄、沙田第一城等屋苑成交环比增幅超过100%，九龙区的黄埔花园、美孚新邨也有显著增长。

更值得关注的是，3月二手住宅注册量达3383宗，环比增长32.9%，其中总价500万港元以下的物业占比近六成。这表明政策红利正在精准惠及刚需和首次购房者。例如，沙田第一城两套284平方呎的单位均以380万港元成交，实用呎价约1.34万港元，较同区域新盘低约20%。这种“以价换量”的策略，让二手市场在与一手新盘的竞争中逐渐找回优势。

三、区域分化加剧，核心区抗跌与非核心区抄底并存

香港楼市的“冰火两重天”在2025年愈发明显。核心区的传统豪宅地段展现出强大抗跌性，例如中半山的地利根德阁三年跌幅仅8%，何文田的君颐峰跌幅15%，远低于市场平均水平。而启德、西九龙等新兴豪宅区则成为内地买家的主战场，撤辣后内地买家占比高达82%，启德天玺·海单盘成交25宗逾5000万港元的单位。

非核心区则呈现“量升价跌”的特征。屯门、元朗等区域房价较峰值下跌超30%，但成交量显著回升。例如，屯门市中心首2个月二手注册量达232宗，同比增7.4%，而九龙城因市建局重建项目带动，成交宗数同比暴增16倍。这种分化背后，是买家对“地段价值”的重新评估。正如一位资深投资者所言：“宁要核心区一张床，也不要郊区一套房”，但非核心区的性价比优势正吸引长线资金入场。

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四、买家结构生变，内地客与人才计划重塑市场

撤辣政策彻底改变了香港楼市的买家结构。内地买家占比从撤辣前的15%飙升至40%，成为市场主力。尤其是豪宅市场，总价5000万港元以上的一手私宅中，内地买家占比达65.4%，启德区甚至出现同一买家一次性扫入24个单位的“豪购”案例。这种资金涌入不仅推高了核心区房价，也带动了租金市场的繁荣——港岛南区租金回报率达2.8%，九龙塘3.2%，吸引大量投资者长期持有。

同时，人才计划为市场注入新鲜血液。香港“高才通”计划已批出7万份签证，这些新移民和专才的购房需求正在释放。例如，罗湖区为香港人才提供每月最高1.2万港元的租金补贴，吸引他们在大湾区跨境置业。这种“政策联动”效应，让香港楼市与内地市场的联系更加紧密。

五、未来展望：波动中企稳，核心资产仍是“压舱石”

尽管清明假期成交回落，但市场的长期逻辑并未改变。戴德梁行调整了全年楼价预测，预计波动幅度收窄至±3%，核心区的中小型单位和豪宅仍是抗跌主力。从供应端看，未来5年香港私人住宅年均落成量将超1.9万套，较过去5年增15%，但核心地段的稀缺性仍将支撑房价。

对于买家而言，当前市场存在两大机会：一是非核心区的“抄底”机会，如屯门、元朗等区域房价已跌回9年前水平，租金回报率超3.5%；二是核心区的“捡漏”机会，部分业主因资金周转压力降价10%-15%，例如西九龙某新盘从800万港元直降至400万港元，吸引大量买家入场。

总体而言，香港二手楼市正处于“政策驱动”向“需求驱动”的转型期。短期波动难以避免，但核心资产的价值依然稳固。正如一位资深中介所言：“市场不会永远火热，但好地段的房子永远有人抢。”对于普通购房者来说，理性分析自身需求，抓住政策红利期的议价空间，或许是当下最明智的选择。

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