2025 年香港楼市:温和回升的趋势与展望

2025 年，香港楼市在历经数年调整后，逐渐展现出温和回升的迹象。从市场数据到政策导向，多方面因素交织，为楼市回暖注入动力。

2025 年上半年，香港楼市成交量显著上扬。整体楼宇买卖登记达 36848 宗，创 2022 年以来 3 年半新高，总值 2770.31 亿港元，较 2024 年下半年分别上升 12.0% 及 9.4% 。二手私人住宅交易环比上升 11.2%，金额达 243.2 亿港元。尤其是价值 2000 万港元以上的私人住宅（包括一手及二手）录得 1269 宗，总值 734.53 亿港元，环比分别上升 3.9% 及 4.9% 。其中，二手豪宅宗数升幅大于整体二手私人住宅，显示高价住宅市场活跃度提升。市场交投升温，反映出买家信心逐渐恢复。

政策层面的持续松绑，为楼市回升奠定基础。2024 年全面取消买家印花税、新住宅印花税等 “辣招”，内地买家与本地居民按统一从价印花税缴税，降低购房成本。2025 年 2 月底，财政预算案将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提至 400 万港元，惠及约 15% 物业成交个案，刺激低价房产交易 。此外，放宽物业按揭成数上限、允许投资移民购买豪宅等政策，增强市场流动性，吸引更多资金流入楼市。

需求端呈现多元增长态势。香港特区政府人才引进计划成效显著，自 2022 年推出系列措施至 2025 年 2 月，共收到 45 万宗申请，批准 29 万宗，19.6 万人已到港 。新增人口带来刚性住房需求，尤其是对中小户型住宅需求旺盛。同时，“新香港人” 中部分因印花税政策延迟购房的群体，在政策放宽后加速入市。数据显示，2025 年前两个月，香港一、二手住宅物业市场迎来超 1300 宗 “普通话买家” 购买，同比增长超 50% 。租赁市场的变化也影响购房决策，租金持续上涨，中原城市租金指数 2024 年 4 月至 2025 年 3 月由 117.09 升至 123.87 。“供平过租” 现象促使部分租客转向购房市场，进一步拉动需求。

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在供应端，虽然新房竣工数量增加，截至 2024 年 9 月，已发售未售出房产达 22154 套，其中已竣工未售 13631 套 。但特区政府用地规划收紧，预计 2027 年房地产供应量回落。部分开发商主动减慢开发速度控制供应。从长远看，供应收紧将缓解市场库存压力，对房价形成支撑。

市场情绪的改善也是楼市回升的重要因素。2025 年以来，香港经济复苏迹象明显，港交所 IPO 集资额显著回升，上半年主板 40 只新股上市，集资额达 1021 亿港元，较 2024 年上半年增长 673% 。经济向好增强买家对未来收入稳定性预期，提升购房意愿。同时，美联储降息预期带动香港银行同业拆息下行，7 月 3 日，与按揭利率相关的一个月港元拆息跌至 4.51 厘，连续第五日下跌 。较低的贷款利率降低购房成本，刺激买家入市。

不同区域楼市表现各有亮点。启德新区凭借交通、教育、商业等配套优势，吸引大量内地买家，占比达 50% 。新盘密集推出，单价 18 万 - 25 万港元 / 平方米，随着人口入住，租金回报率有望提升至 3% 。新界北新市镇等区域因开发规划，未来将建设大量住宅及配套，吸引产业和人口流入，带动周边房产市场发展潜力巨大。

当然，香港楼市回升也面临挑战。全球经济波动、地缘政治不确定性，可能影响买家信心和资金流入。汇率波动对跨境投资者有一定影响，港元与美元挂钩，若人民币对美元升值，会增加内地买家购房成本。但综合来看，政策利好、需求增长、供应结构调整以及市场情绪改善等积极因素，使 2025 年香港楼市具备温和回升基础。预计下半年楼市成交量将保持活跃，房价有望逐步企稳回升，在市场自我调节与政策引导下，迈向稳健发展阶段。

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