香港房价跌到底了吗,还有升值空间吗?

在香港楼市历经三年调整后，“是否触底” 与 “能否升值” 成为市场最核心的两大追问。2025 年三季度的最新数据显示，市场正呈现 “短期磨底筑稳、长期潜力渐显” 的清晰特征：局部价格波动与机构预测分歧的背后，是政策红利、人才流入与经济复苏形成的支撑合力，而核心区域资产的升值逻辑已在租金坚挺与成交回暖中逐步兑现。

价格走势的分化与企稳信号交织，印证市场已进入底部区间。香港差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数在 2025 年 8 月环比微跌 0.1%，但 1-8 月累计跌幅仅 0.24%，较 2024 年全年 6.53% 的跌幅显著收窄。这种 “窄幅震荡” 恰是触底的典型表现 —— 中原城市领先指数显示，中小型刚需单位（100㎡以下）价格已连续两季度环比回升，9 月港岛中西区地铁上盖项目均价较 6 月上涨 2.3%，而新界偏远区域如屯门的跌幅则收窄至 1.2%。尽管仲量联行预测全年房价或跌 5%，但这一判断更多基于开发商下半年平价推盘的短期策略，并非趋势性下跌；反观瑞银则指出，随着需求回暖与供应结构优化，楼市拐点信号已现，2026 年初有望全面企稳。两种预测的分歧本质上反映了 “短期去库存” 与 “长期筑底” 的市场现实，而跌幅收窄与核心资产回升的组合，已明确传递出底部信号。

需求端的爆发式增长，成为房价企稳与升值的核心动力。内地买家的持续涌入构成最关键的支撑 ——2025 年三季度普通话拼音买家入市宗数达 3797 宗，占整体成交的 25%，总成交金额突破 380 亿港元，人均入市金额升至 1002 万港元，较上半年显著提升。这一趋势背后是双重逻辑：一方面，“全面撤辣” 后非本地买家印花税降至 4.25%，叠加按揭利率回落至 2% 左右，极大降低了入市门槛；另一方面，人才政策已吸引超 22 万名高端人才抵港，携带 10 万名受养人落户，直接催生租赁与购房需求。莱坊数据显示，尽管 10 月租金指数环比微跌 0.3%，但前 10 月累计涨幅仍达 4.78%，核心区域租金距历史峰值仅差 2%，预计全年涨幅可达 3%-5%。租金与成交的双重回暖，意味着市场需求已从 “观望” 转向 “入场”，为房价回升与长期升值奠定基础。

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政策与经济的双重托底，进一步打开升值空间。香港财政司司长陈茂波预测 2025 年经济增长率为 2%-3%，2026-2029 年年均增长可达 2.9%，稳健的经济复苏为楼市提供基本面支撑。政策层面，除了已落地的 “撤辣” 与按揭放宽，投资移民与住宅挂钩的新政持续释放利好，会德丰地产等机构指出，随着开发商去库存推进与下半年降息预期升温，一手房价格有望在四季度启动回升。从供需结构看，香港土地稀缺的本质未变，未来 5 年私人住宅供应 “先高后低”，而人才流入与内地需求将持续扩张，这种 “供需缺口收窄” 的格局，正是资产升值的核心逻辑。以启德板块为例，随着体育园 2026 年运营、港深西部铁路建设推进，区域新房价格较 2024 年低点已回升 4.1%，机构预测未来 3 年升值幅度可达 15%-20%。

抗风险能力与增值潜力的分化，指向明确的配置方向。市场调整期的表现已证明，核心区域资产更具抗跌性与升值力：港岛中西区房价较峰值跌幅始终控制在 15% 以内，而新界偏远区域超 30%；2025 年三季度，2000 万以上豪宅成交占比环比提升 3.2%，内地高净值人群更倾向于选择核心地段优质资产。这种分化源于 “资源稀缺性” 的差异 —— 地铁上盖、优质校网、商业配套集中的物业，既能享受租金回报（核心区回报率达 4%-4.5%），又能承接城市发展红利，升值确定性远高于边缘区域。

综上，香港房价已站在 “底部企稳、潜力渐显” 的关键节点：短期的价格波动是市场筑底的正常表现，而非持续下跌的信号；中长期来看，需求复苏、政策托底与供需改善形成的合力，已为升值打开空间。对于购房者与投资者而言，当下的 “磨底期” 正是布局良机 —— 既能以相对低位切入核心区域，又能锁定租金收益与长期升值潜力。市场的底部往往伴随分歧，但数据已清晰揭示：香港楼市的升值故事，才刚刚拉开序幕。

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