最新2025珠海楼市走势!

进入2025年第四季度，“珠海房价还会跌吗？”“现在该不该入手珠海房产？”这类问题成了购房者和投资者最关注的焦点。打开房产交流群，有人晒出10月珠海二手房均价16600元/平、环比下跌0.85%的数据，直言要再等等；也有人盯着香洲区新房均价逆势涨到35164元/平的消息，疑惑市场到底是冷是热。其实，单看表面数据很难摸清珠海楼市的真实脉络——9月新房网签量1496套创年内新低，可华发琴澳新城等热门楼盘仍能保持稳定成交；斗门区部分楼盘价格“腰斩”，但核心区域房源却依旧紧俏。

政策“组合拳”持续发力，为珠海楼市筑牢了“稳”的底盘。2025年珠海的楼市政策力度刷新历史，从需求端彻底打破了购房壁垒。最受关注的便是全面放开限购，外地人买房无需户口和社保，真正实现“零门槛入场”，这直接为市场注入了大量新鲜需求。在购房成本上，政策更是直击刚需痛点：首套房首付比例低至15%，首套与二套房贷利率均降至3.0%的历史低位，双缴存职工公积金贷款额度还提至130万。算下来，一套100万的房子，首付仅需15万，月供比去年少了近千元，大大降低了购房门槛。此外，“以旧换新”补贴政策同步落地，符合条件的购房者能拿到网签价1%的补贴，单套最高3万元。这些政策的效果已经逐步显现，虽然9月网签量同比下滑，但环比已出现回升迹象，足以证明市场需求正在释放，也封杀了珠海房价大幅下跌的空间。

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区域分化加剧，是2025年珠海楼市最鲜明的特征，“核心稳、外围缓”的格局十分清晰。香洲区作为珠海的核心主城，凭借优质资源成为房价的“压舱石”，10月新房均价35164元/平，环比还涨了0.50%，二手房跌幅也控制在0.82%的窄幅区间。这里聚集了全市最好的中小学和三甲医院，商业综合体遍布，尤其是学区房常年供不应求，这种稀缺性让房价极具抗跌性。横琴粤澳深度合作区则是政策高地，新房均价维持在50000–70000元/㎡的高位，虽然短期有波动，但作为连接港澳与内地的枢纽，吸引了大量港澳及内地投资，且住宅供应量少，长期稳中有升的基础扎实。

而金湾、斗门等刚需区域则呈现出调整态势。金湾10月二手房均价9036元/平，环比下跌1.33%，斗门二手房均价7651元/平，仍处于全市低位。斗门区的价格内卷尤为明显，湖心路板块的时代都荟大境从17000元/平跌至7000多，尖锋南板块的华发又一城带精装清盘价仅8000多，不少楼盘接近拿地价销售。但值得注意的是，这些区域的配套正在快速完善，珠机城际二期通车让金湾到横琴仅需15分钟，交通利好正在逐步填补价格短板，下跌空间已经十分有限，部分热门组团甚至开始回暖。

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产业与人口的双重红利，为珠海楼市提供了长期支撑。房地产的本质是人口与产业的载体，而珠海在这两点上底气十足。人口方面，珠海常住人口五年净增近29万人，2023年已达249.41万人，且青壮年人才占比持续提升，这些人正是购房的核心群体。人口流入的背后是产业升级的吸引力：唐家湾高新区聚集了格力、金山等科技龙头，人工智能、低空经济等新产业扎堆，人才总量已超90万人，仅这里的科技人才购房占比就超六成；横琴合作区以“总部+基地”模式布局，金融、集成电路企业纷纷入驻，2025年一季度豪宅成交同比暴涨65%。“产业聚人口、人口带需求”的良性循环已然形成，这种真实的居住需求，正是支撑珠海房价长期价值的核心逻辑。

当然，当前珠海楼市也存在一些短期挑战：9月新房网签量同比下滑35%，购房者观望情绪仍较浓厚；斗门等区域库存消化周期较长，部分开发商仍在以价换量。但从整体来看，风险已得到有效控制——2025年前三季度，珠海国企销售额占比达75.5%，华发等头部房企稳健运营，避免了因企业暴雷引发的房价跳水；政府通过“置换、收购、改造”优化存量，也间接稳定了房价。

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