香港10月9大新盘入市!超3000套房源,有近12年“最抵”盘?

当万科大埔 “上然” 二期以折实呎价 10688 港元创下区域 11 年新低，当九龙市区新盘再现 “平过新界” 的定价，香港 10 月楼市正迎来一场 “量价齐优” 的供应潮。9 大新盘携超 3000 套房源集中入市，覆盖刚需、改善与投资全维度，其中不乏近 12 年 “最抵” 标的，在港股 IPO 融资额重返全球榜首、人才政策持续发力的背景下，这场供应高峰正成为买家 “低成本入市” 的黄金窗口。

3000 套房源的放量供应，精准填补了市场的需求缺口。2025 年前三季度香港一手住宅成交虽同比上涨 22%，但新增供应始终处于低位，尤其是 400-800 万港元刚需盘连续 6 个月供不应求。10 月入市的新盘恰好打破这一僵局：新界大埔 “上然” 二期一次性推出 1200 套房源，涵盖开放式至四房全户型；九龙观塘、何文田等核心区项目合计供应 800 套，其中观塘新盘 “海映” 的两房单位占比达 60%，完美适配 “高才通” 家庭需求；港岛东则有 200 套高端小户型入市，承接中环外溢的金融从业者。这种 “全域覆盖 + 精准匹配” 的供应结构，让不同预算的买家都能找到适配标的，中原地产预测 10 月一手成交将突破 3500 宗，创年内新高。

“近 12 年最抵” 的价格惊喜，成为引爆市场的核心密码。万科 “上然” 二期折实均价 10688 港元 / 平方呎，不仅较周边二手房便宜 18%，更较 2014 年同区域新盘价格低出 5%，成为大埔近 12 年最具性价比的选择。更具冲击力的是核心区定价：观塘 “海映” 折后均价 1.5 万港元 / 平方呎，相当于以屯门的价格购入九龙市区海景房，较 2023 年长实 “亲海駅二期” 的入市价还低 3%。开发商的让利力度远超预期：“上然” 二期推出 “1 家 1” 计划，购买三房加购开放式单位可享 150 万港元叠加折扣，最低 88 万港元即可入手单间；何文田 “VAU Residence” 针对人才买家提供额外 5% 折扣，叠加 “撤辣” 后 4.25% 的印花税优惠，一套 800 万港元单位税费较 2023 年节省 86 万港元。这种 “定价破底 + 折扣叠加” 的组合，让 “上然” 二期认购首日便收票超 2000 张，超额认购 15 倍。

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资本市场回暖与人才流入，为新盘市场注入双重动能。2025 年截至 9 月，香港 IPO 融资额达 1829 亿港元，跃居全球首位，券商、律所等行业扩张带动大量高端居住需求。与此同时，19.6 万抵港新居民中，45% 计划在半年内置业，其中 “高才通” 人群更青睐核心区与近地铁项目 —— 观塘 “海映” 距港铁站仅 300 米，25 分钟直达中环，首批买家中学历人才占比达 58%。投资需求同样旺盛：大埔 “上然” 一期业主数据显示，35% 买家购房用于出租，单间单位月租达 9000 港元，租金回报率 4.2%，远超银行理财收益。港股日均成交额同比翻倍带来的财富效应，进一步推动资产配置需求释放，10 月入市的九龙新盘已有 28% 买家来自金融行业。

不同预算的买家，在这场供应潮中各有最优解。刚需群体可重点关注 “上然” 二期 88 万港元起的开放式单位与观塘 “海映” 420 万港元的两房户型，前者享受 400 万港元以下物业 100 港元印花税优惠，后者依托观塘商贸区发展红利，租金年涨幅可达 6%。改善型买家则可瞄准何文田 “VAU Residence” 的三房单位，项目毗邻名校网，配备天际会所与智能安防，折后均价 2.8 万港元 / 平方呎，较同区二手豪宅低 12%。投资者需锁定 “通勤 + 租赁需求” 双核心标的：港岛东 “逸璟” 350 平方呎单位，步行 8 分钟到写字楼，月租预计 2.2 万港元，回报率 5.1%，且港元资产的避险属性能抵御市场波动。

择筹 10 月新盘需避开三大误区：切勿盲目追 “低价货尾”，部分尾盘存在朝向差、视野遮挡等问题，需实地核查楼层与景观；警惕 “远期配套” 噱头，优先选择港铁已开通、商圈成熟的项目，如 “海映” 周边已有 3 个大型商场，生活便利性无需等待；善用开发商付款计划，“上然” 的 “首两年免息供款” 可大幅降低资金压力，但需确认免息期后的利率条款。此外，人才买家需提前准备获批证明，以享受专属折扣与印花税退还资格。

从 3000 套房源的集中放量到近 12 年 “最抵” 盘的出现，10 月香港楼市的热度本质是 “供应精准 + 价格让利 + 需求爆发” 的共振。在港股回暖与政策红利的双重加持下，当前正是 “低成本抢占核心资源” 的难得机遇。若想了解具体楼盘的剩余户型、租金测算或按揭方案，欢迎随时告知需求，可结合最新认购数据提供定制化参考。

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